Compromisso de compra e venda (Direitos reais do promitente comprador de imóvel)

Introdução O presente trabalho tem por objetivo analisar o contrato de compromisso de compra e venda, dentro da sistemática contratual inserida no vigente Código Civil, mais especificadamente em seus arts. 1.225, VII, 1.417 e 1.418. A promessa de compra e venda é o instrumento pelo qual uma pessoa, seja ela física ou jurídica se compromete a vender a outra um determinado bem, seja ele móvel ou imóvel, corpóreo ou incorpóreo, mediante as condições pactuadas no compromisso. Neste estudo analisaremos o compromisso de compra e venda, buscando compreender suas peculiaridades, examinando suas raízes históricas e seus aspectos mais relevantes para a doutrina. 1. PROMESSA DE COMPRA E VENDA 1.1. Natureza Jurídica A promessa de compra e venda é uma espécie de contrato muito utilizada atualmente, que conforme dito anteriormente encontra-se situada dentro do Código Civil nos arts. 1.417 e 1.418, que dispõe o seguinte: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos destes forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. A promessa de compra e venda é sem dúvidas um contrato preliminar que objetiva a realização de um negócio jurídico futuro, normalmente, um contrato de compra e venda; é certo ainda, que o promitente comprador faz jus aos direitos reais elencados no art. 1225 do CC, mais especificamente em seu inciso VII. Orlando Gomes distingue a promessa de compra e venda do compromisso, alegando que: O contrato preliminar de compra e venda gera, para ambas as partes a obrigação de contrair o contrato definitivo. Contém, implicitamente, a faculdade de arrependimento, assim entendida, em sentido amplo, a de submeter-se a parte inadimplente às consequências normais da inexe-cução culposa de um contrato.[1] Outra característica que distância a promessa de compra e venda dos tradicionais contratos preliminares é a atribuição ao promitente comprador de um direito real. Acerca deste assunto leciona ARRUDA ALVIM: Coloca-se, ainda, no art. 1.225, VII do novo Código Civil, o compromisso de compra e venda como um direito real. Embora não se diga, neste dispositivo, que este compromisso haja de ser inscrito para ser direito real, esta necessidade de inscrição e os próprios requisitos de que se deve revestir este compromisso se encontram expressados no art. •••