A intermediação de compra e venda sem contrato formal tem garantia de recebimento dos honorários? 1ª Parte

1. Serviço de intermediação de compra e venda de imóveis e suas formalidades legais Dentre as várias competências elencadas no artigo 3º da Lei nº 6.530/1978, a mais comumente praticada pelo corretor de imóveis é a intermediação de compra e venda. O corretor de imóveis é, por definição da própria lei, um INTERMEDIADOR nos negócios imobiliários. Por este conceito, o exercício de aproximação dos interessados já caracteriza a prestação de serviço do corretor de imóveis. A contratação dos serviços do corretor de imóveis deve ocorrer por instrumento escrito e respeitando as formalidades exigidas pelo Conselho Federal, pois assim determinou a Lei 6.530/1978 que regulamentou a profissão, conforme se vê no inciso IV do artigo 16: “Art. 16 - Compete ao Conselho Federal: [...] VI - elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos;” E com a obrigação de elaborar o contrato padrão, no mesmo ano da lei supra citada, o COFECI delimitou os requisitos mínimos deste contrato através da RESOLUÇÃO-COFECI Nº 005/78, reafirmando em seu artigo primeiro a obrigatoriedade do contrato e os dados necessários em tal instrumento, de onde é importante destacar os itens: e) - menção da exclusividade ou não; f) - remuneração do corretor e forma de pagamento; e o item g) - prazo de validade do instrumento A obrigação de contratação dos serviços por instrumento formal é obrigatoriedade determinada também pelo CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS, com sua versão atual aprovada pelo RESOLUÇÃO-COFECI Nº 326/92. E o corretor que desrespeita esta formalidade e outras obrigações determinadas pelo Código de Ética, pode sofrer sanções aplicadas pelos Conselhos Regionais, pois comete grave transgressão ética, conforme o artigo 8º deste Código. Porém, acredito que o fato de termos um grande número de corretores de imóveis neste mercado de serviço, se percebe o desrespeito a esta obrigação, pois, tem sido comum firmar a prestação deste serviço verbalmente, haja vista os clientes sempre quererem disponibilizar seus imóveis a venda para vários corretores oferecerem ao mercado, alegando eles que assim, é maior a chance de encontrar um candidato a compra de forma mais rápida. No entanto, para anunciar a oferta pelos meios de divulgação, que hoje, além de rádios e jornais, temos a internet com suas inúmeras formas, exemplos: classificados eletrônicos, sites especializados, redes sociais, mailing, etc; o corretor precisa ter a autorização do cliente por escrito, ou seja, o contrato de serviço, comumente conhecido como “Opção de Venda”. Anunciar sem a autorização escrita é proibido pela Lei 6.530/1978, conforme podemos constatar no inciso III do artigo 20. Embora a lei que regulamenta a profissão do corretor, juntamente com as resoluções do COFECI que a completa, exijam a formalidade material do contrato para a intermediação dos negócios imobiliários, os usos e costumes deste mercado, tem convencido a justiça de que •••