Reajuste excessivo do IGP-M, o direito de contestá-lo em juízo e o prazo para ação revisional

A lei autoriza aos contratantes escolherem os índices que irão reajustar o aluguel anualmente, sendo o principal objetivo restabelecer o poder de compra da moeda, evitando que o valor do aluguel fique fora do preço de mercado. Entretanto, diante da enorme variação dos índices, o que já perdura há nove meses, constata-se que em alguns casos a manutenção do IGP-M causa desequilíbrio contratual. O IGP-M/FGV, que é utilizado pelo Banco Central como referência da inflação, acumulou mais de cinco vezes a variação de 5,20% do IPCA/IBGE (28,94% em março/20 a fev/21). Por essa razão, a cada dia aumentam os casos de inquilinos solicitando renegociação do valor e a troca do IGP-M por outro índice como o IPCA ou outros que também estão variando em torno de 6% ao ano (IPC/Fipe 6,35%, INPC/IBGE 6,22% e INPC-DI/FGV 4,83%), ou seja, em torno de 1/5 da variação do IGP-M, que está subindo em função da desvalorização do real perante o dólar, além da disparada dos preços das commodities. Grande parte dos locadores tem realizado acordos para manter os imóveis residenciais e comerciais ocupados, tendo como parâmetro o valor de mercado. Dessa forma, é ajustado como valor corrigido o preço atualmente pedido por imóveis vazios, semelhantes ao locado, disponíveis para locação. Essa negociação é complexa, pois sendo realizada de maneira informal ou amadora, pode gerar polêmica na contagem do prazo de três anos que viabiliza a Ação Revisional do Aluguel, o que exige uma consultoria jurídica para proteger o locador ou o locatário, conforme o caso. O locador tem o direito de impor a aplicação do reajuste, mas em decorrência do IGP-M ser quase 400% superior à inflação oficial medida pelo IPCA, deve agir com prudência se o cálculo resultar num valor acima do preço de mercado do imóvel. Desconto provisório não pode inviabilizar revisão trienal Diante do desaquecimento da economia existente antes da pandemia, que se agravou a partir de abril de 2020 com o impedimento de inúmeras atividades funcionarem para combater a contaminação pelo Covid-19, milhares de inquilinos e locadores fizeram descontos pontuais e provisórios, para evitar a inadimplência. O desconhecimento sobre por quanto tempo perdurariam as restrições resultou em pagamentos confusos de aluguéis. Diante dessa situação inédita, o magistrado, ao avaliar uma Ação Revisional de Aluguel baseada no art. 19 da Lei do Inquilinato, referente ao valor pago provisoriamente no decorrer de 2019 e 2020, deverá considerar que tais pagamentos não configuraram um novo acordo, se não corresponderem ao preço de mercado. Esses pagamentos com descontos parciais e temporários não deverão ser vistos como impeditivos para a procedência da pretensão do inquilino ou do locador, à revisão do aluguel para que corresponda ao valor atual de mercado. Se nos últimos três anos não ocorreu um novo acordo que efetivamente tenha •••