DO DIREITO À RENOVAÇÃO NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO COM PRAZO POUCO INFERIOR A CINCO ANOS

Waldir de Arruda Miranda Carneiro (*) A possibilidade de renovação judicial de um contrato de locação comercial - que, embora preenchendo todos os demais requisitos do Dec. nº 24.150/34, tivesse sido celebrado por prazo pouco inferior a cinco anos - é, sem dúvida alguma, uma das questões que mais têm suscitado controvérsias desde a edição da referida norma. Com a publicação da Lei nº 8.245/91, que sucedeu o referido decreto, na matéria de que tratava, a questão não foi resolvida. Com efeito, o assunto não é de todo simples. Como se sabe, o Dec. nº 24.150/34, também conhecido como “Lei de Luvas”, estabelece requisitos rigorosos para a renovação dos contratos de locação comercial e industrial, exigências que foram praticamente repetidas na nova lei inquilinária, que também estendeu o direito à renovação àquelas locações chamadas “empresariais” (cfr. § 4º do art. 51, da Lei nº 8.245/91). Para que um contrato de locação possa ser renovado, é necessário, dentre outras coisas, que o inquilino esteja no mesmo ramo de comércio, indústria ou empresa por, ao menos, três anos ininterruptos (art. 51, III, cc § 4º do mesmo art. da Lei nº 8.245/91) e que seu contrato escrito, em curso por prazo determinado (art. 51, I, do mesmo diploma), seja de, no mínimo, cinco anos (art. 51, II, tb. da LI).1 Em continuidade ao tratamento dado pelo Dec. nº 24.150/34, às locações renováveis, a Lei nº 8.254/91 possui diversos dispositivos de ordem pública2 que, visando a manutenção do equilíbrio dos poderes contratuais nas locações genericamente chamadas de comerciais, protegem, precipuamente, o fundo de comércio do locatário, impondo a observação de certas regras inafastáveis pela simples vontade dos contratantes. O caráter cogente da Lei nº 8.245/91 está especialmente estampado no seu art. 45, que sanciona com nulidade plena todas as cláusulas que visem ilidir os objetivos de tal diploma, a exemplo do que dispunha o art. 30 da Lei de Luvas. 2 - A par da questão do caráter cogente da norma em exame, é interessante registrar que, não obstante a sua natureza patrimonial, o direito à renovação judicial, não admite renúncia, pelos seus beneficiários, ante a vedação encontrada no seu art. 45 da referida lei3. 3 - Feitas estas considerações preliminares, passemos ao exame da questão em pauta: seria possível a renovação de um contrato nas condições acima apresentadas? 4 - Há algumas opiniões no sentido de entender que, em tal hipótese, não haveria direito à renovação, uma vez que a estipulação contratual de prazo pouco inferior a cinco anos estaria inserida no campo da liberdade contratual. Nos tribunais, não são poucos os decisórios que seguem tal entendimento4, sustentando, por exemplo, que não há fraude do locador em não submeter o contrato ao regime renovatório, estipulando o prazo de quatro anos e meio para a vigência da locação5. 5 - Entretanto, em que pesem os doutos argumentos em contrário, tal solução não parece ser a mais acertada. É bastante difícil deixar de ver, na hipótese apresentada, o ânimo de fugir à aplicação da lei inquilinária, ao arrepio da específica disposição legal (art. 45, supra-citado). Com efeito, salta aos olhos que a fixação de um prazo pouco inferior a cinco anos só é feita para que o contrato escape à tutela renovatória, prática essa expressamente vedada pelo art. 45 da Lei nº 8.245/91. Esse dispositivo faz com que não se possa acolher “a regra pacta sunt servanda, sempre que a estabilidade do fundo de comércio seja ameaçada por manobras fraudulentas do locador”6. PONTES DE MIRANDA, prestigiando a regra do art. 30 da “Lei de Luvas”, chega a afirmar que, “em verdade, qualquer contrato de quatro anos e mês, ou •••