CONTRATO DE COMPRA E VENDA - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - RESCISÃO PELO INADIMPLENTE COMPRADOR - VALORES PAGOS

Adquirente de imóvel que deixou de pagar as prestações e solicitou o cancelamento do contrato de compra e venda, tem direito a receber de volta as quantias pagas, devidamente corrigidas, com desconto de 20%a título de multa. Vistos. N.V.C. ajuizou a presente ação ordinária em face de E. - EMPRESA DE ENGENHARIA objetivando, em suma, a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda, com a devolução dos valores atualizados das parcelas pagas, acrescidas de juros, mediante a dedução de pena e condenação da Ré nas perdas e danos. Sustenta, em síntese, que firmou contrato de compromisso de venda e compra, tendo por objeto unidade autônoma em construção. Pagou integralmente as treze primeiras parcelas, além de outras a título de comissão de corretagem e cadastro, bem como pagamentos ora parciais ora totais de outras parcelas do preço até que não conseguiu mais cumprir com a sua obrigação, resultante da onerosidade excessiva, mesmo a despeito de ter repactuado a forma de pagamento da dívida. Entende que a cláusula que prevê a perda em favor do vendedor, de toda a quantia paga é nula de pleno direito, contrariando preceito constitucional e o disposto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, além do preceito que veda o enriquecimento ilícito. Com a inicial foram juntados os documentos de fls. 14/169. Citada, a Ré ofereceu contestação (fls. 220/269, acompanhada dos documentos de fls. 270/318) e reconvenção (fls. 209/212). Alega, por sua vez, a carência de ação por falta de legítimo interesse, inépcia da inicial e no mérito, invoca a exceção de contrato não cumprido, enfatizando os efeitos da cláusula resolutiva expressa, a que se sujeitou o Autor inadimplente, em razão do princípio "pacta sunt servanda"; que a devolução das prestações pagas é incabível, em face do disposto no artigo 63 da Lei nº 4.591/64; que a Ré não agiu com culpa, daí porque descabe a indenização em forma da devolução das parcelas; que o Código de Defesa do Consumidor é posterior à avença e, portanto, inaplicável; colaciona vários julgados para sustentar sua posição frente ao contrato, argumentando, ainda que o fenômeno inflacionário não é causa suficiente para determinar a incidência da cláusula "rebus sic stantibus", inexistindo a onerosidade excessiva apontada pelo Autor, propugnando, ao final, pela improcedência da ação caso não acolhidas as preliminares. Pela via reconvencional, invocando a existência de cláusula resolutiva expressa, pretende a convalidação da rescisão do contrato e a perda das quantias pagas, a título de perdas e danos, com o retorno do imóvel, objeto da avença, a ré-reconvinte. Réplica à contestação a fls. 320/337 e contestação à reconvenção a fls. 339/344, com a juntada de um documento. Réplica à contestação do autor-reconvindo. O autor-reconvindo juntou ainda outros documentos a fls. 359/360, sobre os quais manifestou-se a ré-reconvinte. Designada audiência preliminar, as partes requereram a suspensão do processo, por quinze dias, findos os quais mantiveram-se inconciliadas. É o relatório. DECIDO Passo a fixar os pontos controvertidos e decidir as questões processuais pendentes, nesta oportunidade, dado que despicienda a produção de outras provas, tornando desnecessária a audiência de instrução e julgamento, conforme facultado no artigo 331, "in fine" do Código de Processo Civil. As preliminares argüidas pela ré-reconvinte não prosperam. E a preliminar argüida pelo autor-reconvindo é acolhida por outro fundamento. O autor-reconvindo ajuizou a presente ação visando a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, invocando a teoria da imprevisão, seguida da imediata devolução das quantias pagas, com declaração de nulidade da cláusula que previu a perda, em favor do vendedor, em caso de inadimplemento do comprador. Deduziu em sua petição inicial os fatos e os fundamentos que levam a conclusão lógica do pedido. Não é verdade que tenha deixado, o autor-reconvindo, de pugnar pela nulidade daquela cláusula, bastando a leitura dos itens 11 (fls. 08) e 17, a.1 (fls. 11) da petição inicial, para extrair que o Autor sustentou a nulidade de pleno direito da aludida cláusula contratual para, inserir no pedido, a fixação de pena •••