AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIRO

Recebemos do Dr. Mário Pazutti Mezzari, oficial registrador da 1ª zona da Comarca de Pelotas-RS, didático e objetivo trabalho sobre aquisição de imóvel rural por estrangeiro. Antes de transcrevermos o trabalho, um esclarecimento se faz necessário a respeito do Dr. MÁRIO PAZUTTI MEZZARI: é ele, para nós um oficial registrador que efetivamente entende da técnica registrária. É um mestre que honra a classe a que pertence. O seu trabalho sobre o assunto, não poderia ser melhor elaborado por quem quer que seja. O BOLETIM CARTORÁRIO sente-se honrado em divulgá-lo em primeira mão. Qualquer notário que for chamado a instrumentalizar uma transmissão de imóvel em que o adquirente for de nacionalidade estrangeira, deve lê-lo atentamente. Assim nos esclarece o Dr. MÁRIO PAZUTTI MEZZARI: ESTRANGEIRO - AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL - FAIXA DE FRONTEIRA Este trabalho tem por finalidade buscar solução para uma questão bem definida: QUAIS OS LIMITES IMPOSTOS AO ESTRANGEIRO, QUANTO À AQUISIÇÃO DE DIREI-TO SOBRE IMÓVEL RURAL SITUADO NA FAIXA DE FRONTEIRA? E de plano me atreveria a responder: são os mais graves e mais limitativos que encontramos na legislação pátria. Em resumo, que logo trataremos de aprofundar, poder-se-ia dizer que AO ESTRANGEIRO, NA FAIXA DE FRONTEIRA, É VEDADA A AQUISIÇÃO DE DIREITOS REAIS E DE POSSE SOBRE QUALQUER PORÇÃO DE IMÓVEL RURAL, SEJA A QUE TÍTULO FOR, SEM PRÉVIA ANUÊNCIA GOVERNAMENTAL. Passemos a conceituar cada componente desta afirmativa. O ESTRANGEIRO PESSOA FÍSICA: A Constituição Federal, em seu artigo 12, define quem são brasileiros natos e naturalizados. Em óbvia contraposição, todos os demais são estrangeiros. Esta dispensável introdução é feita apenas para chegar no assunto mais palpitante: os portugueses. Estes, se residentes no Brasil, podem obter igualdade de direitos (dependendo de haver reciprocidade aos brasileiros residentes em Portugal). Na prática, esta igualdade de direitos somente é concedida pelo Governo Federal, mediante processo próprio e que culmina com a expedição de novos documentos de identidade (Convenção aprovada pelo Decreto Legislativo nº 82, de 24.11.71). Assim, enquanto o português não optar pelo chamado Estatuto da Igualdade, é estrangeiro para os efeitos da legislação ora estudada. A igualdade de direito não se confunde com a autorização, também dada pelo Governo Federal, de residência permanente no Brasil. Desta forma, ao português que não prove ter sido concedida a igualdade de direitos, aplicam-se as mesmas restrições que às pessoas de outras nacionalidades. Por derradeiro, diga-se que ao estrangeiro não residente no Brasil é vedado o acesso à propriedade rural, dentro ou fora da faixa de fronteira. A PESSOA JURÍDICA: A pessoa jurídica brasileira da qual não participem estrangeiros com a maioria do capital social, pode livremente adquirir direitos sobre imóveis na faixa de fronteira. A contrário senso, todas as demais pessoas jurídicas - sejam brasileiras onde a maioria do capital social é estrangeiro; sejam estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil - dependem de assentimento prévio do Governo Federal. A matéria está regulada especialmente nos artigos 29 e 35 do Decreto nº 85.064 de 26 de agosto de 1980. Por derradeiro, vale dizer que as pessoas jurídicas não autorizadas a funcionar no Brasil, não podem adquirir imóvel rural, dentro ou fora da faixa de fronteira (art. 1º da Lei 5.709/71). A FAIXA DE FRONTEIRA: A noção de uma faixa demarcada, paralela à fronteira nacional, é antiga na nossa legislação. Os Decretos nºs 601 de 1850 e 1.318 de 1854 já regulavam o que se convencionou chamar de Terras de Fronteira, fixando-a numa faixa com a largura de 10 léguas (66 km). A CF de 1934 elevou-a para 100 km e, partir da CF de 1937, esta faixa foi definitivamente fixada em 150 km, que perdura até hoje, conforme disposto no art. 1º da Lei nº 6.634 de 2 de maio de 1979: "É considerada área indispensável à Segurança Nacional a faixa interna de 150 km de largura, paralela à linha divisória terrestre do território nacional, que será designada como Faixa de Fronteira". É no próprio texto constitucional que iremos encontrar a reafirmação deste conceito. O § 2º do art. 20 da Constituição Federal de 1988 diz: "A faixa de até cento e cinqüenta quilômetros de largura, ao longo das fronteiras terrestres, designada como faixa de fronteira, é considerada fundamental para a defesa do território nacional, e sua ocupação e utilização serão reguladas em lei". VEDADA A AQUISIÇÃO DE DIREITOS: Muito embora a Lei 5.709/71 contivesse restrições à "aquisição de imóvel rural por estrangeiro", já na Lei 6.634/79 temos expresso um leque mais abrangente de situações reguladas, onde estão incluídas as "transações com imóvel rural, que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel" (art. 2º, V). E o Decreto nº 85064/80 é ainda mais abrangente: "Os negócios jurídicos que, direta ou indiretamente, implicarem obtenção da posse, do domínio ou de qualquer outro direito real sobre imóvel rural situado na Faixa de Fronteira, dependerão do assentimento prévio..." (art. 29). E, no art. 34, § 1º, é ainda mais específica: "São direito reais, assim definidos no Código Civil Brasileiro, além da propriedade e da posse, a enfiteuse ou aforamento, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, as rendas expressamente constituídas sobre imóveis, a anticrese e a hipoteca". Assim é que qualquer negócio imobiliário que envolva direito real ou posse de imóvel rural •••