DIVISÃO AMIGÁVEL DE IMÓVEL COMUM. CRITÉRIO ADOTADO PELOS CONDÔMINOS DEVE FICAR EXPRESSO NA ESCRITURA

Dividir, nada mais é do que repartir o todo em partes. Divisão, segundo a nossa velha ARITMÉTICA PROGRESSIVA de ANTONIO TRAJANO, que nos orientou quando menino em nosso curso primário, hoje carinhosamente mantida em nossa biblioteca, é "a operação que tem por fim, dados dois números, achar o maior número de vezes que um deles contém o outro. O primeiro número chama-se dividendo; o segundo divisor; o resultado da operação chama-se quociente." O didático mestre Trajano, em rodapé, esclarece: "A palavra quociente vem do latim "quocies" que significa quantas vezes. Na divisão, pois, o quociente mostra quantas vezes o divisor está contido no dividendo." Transplantados os conceitos aritméticos para o ato notarial da ESCRITURA DE DIVISÃO AMIGÁVEL DE UM IMÓVEL possuído em comum por vários co-proprietários, o DIVIDENDO, seria a área do imóvel a ser dividido, o DIVISOR o número de condôminos proprietários do imóvel a ser dividido e o QUOCIENTE a área de cada condômino integrante da área dividida. Um exemplo: um imóvel tem uma área de 3.000m² e três são os seus co-proprietários em comum, ou seja, "pro indiviso". Para sabermos qual a parte de cada condômino, é necessário que dividamos a área do imóvel pelo número de condôminos, ou seja: 3.000 dividido por 3 = 1.000m². A aritmética aliada ao ato notarial estabelece a divisão geodésica do imóvel possuído em comum por aqueles 3 condôminos. Geodésia é a medição e divisão de terras. Assim uma escritura de divisão amigável de um imóvel, no seu aspecto geodésico é o ato pelo qual o notário, através de uma operação aritmética na forma supra esclarecida, atribui, igualmente, aos condôminos a sua parte certa, delimitada e precisamente descrita, separada do todo, realizando aquela elementar operação aritmética, como fizemos no exemplo supra. O estado de comunhão num imóvel, seja ele urbano ou rural, caracteriza a propriedade plúrima incidente sobre o mesmo. A pluralidade de proprietários sobre um imóvel inegavelmente constitui fonte de conflitos entre os proprietários, pelo que a DIVISÃO do mesmo inegavelmente tem como finalidade eliminar esses conflitos. Duas são as formas para se extinguir o estado de comunhão sobre um imóvel: a DIVISÃO JUDICIAL, cujo rito processual está disciplinado pelos artigos 967 e seguintes do Código de Processo Civil, e a DIVISÃO AMIGÁVEL que resulta de acordo expresso dos condôminos, e formaliza-se mediante ESCRITURA PÚBLICA, por aplicação analógica do art. 1.773 do Código Civil. Se para a partilha dos bens da herança é possível ser ela feita por escritura pública, inegavelmente tal direito, pela analogia - admitida no Direito Civil, art. 4º da L.I. - também cabe aos condôminos de um imóvel possuído em comum, a qualquer tempo, formalizarem por esse meio - ESCRITURA PÚBLICA - a divisão do imóvel que adquiriram em comum. Se para a partilha dos bens da herança uma das formas de se extinguir o estado de comunhão daqueles bens imóveis é a ESCRITURA PÚBLICA, essa mesma forma é adotada para, através da partilha "inter-vivos" extinguir o estado de comunhão, dividindo o imóvel que os condôminos possuem em comum. Já as ORDENAÇÕES FILIPINAS estabeleciam que a ESCRITURA PÚBLICA era um dos Instrumentos válidos para partilhar bens possuídos em comum decorrentes de herança (cf. Livro IV, Título XCVI, nº 18, Edição Fundação Calouste Gulbenkian), e a partilha assim procedida (escritura pública) como a procedida nos autos públicos, "NÃO SE PODERÁ JAMAIS" ser desfeita, salvo se alguma das partes "FOI NELLA ENGANADO ALÉM DA AMETADE DO QUE JUSTAMENTE LHE PERTENCIA HAVER, E O ASSI PROVAR". O legislador reinol com o termo AMETADE deixa expresso que os quinhões devem ser iguais, notadamente se dois forem os comunheiros, entendimento esse que foi acolhido pelo Código Civil vigente, ao dispor no art. 639 "Nos casos de dúvida, PRESUMEM-SE IGUAIS OS QUINHÕES". No direito antigo e no direito vigente, a regra é a divisão geodésica do imóvel possuído em comum, ou seja, a prevalência da divisão aritmética da área comum, pelo número de condôminos. Mas o próprio legislador estabelece excessões, "em caso de dúvida" e quando redigiu o art. 641, que expressamente estabelece: "Aplicam-se nos casos omissos, à divisão do condomínio as regras de partilha da herança, "reportando-se aos artigos 1.772 e seguintes. O art. 1.775 ao estabelecer que "No partilhar os bens observar-se-á quanto ao seu valor, natureza e qualidade, a maior igualdade possível", criou um outro critério além do critério geodésico aritmético, o critério econômico do imóvel no seu todo e de suas partes quando partilhado ou dividido entre os comunheiros. Assim, o notário quando for chamado a instrumentalizar uma divisão amigável de um imóvel através da ESCRITURA PÚBLICA, deve nela expressamente consignar qual o critério que as partes adotam para promover a divisão; se o critério geodésico ou se o critério econômico, para só assim evitar que um dos comunheiros venha contestá-la depois de concluída, e também para que o fisco possa apreciá-la no seu aspecto tributário como será esclarecido. Outras particularidades o notário também deve observar antes de iniciar a redação de uma escritura de DIVISÃO AMIGÁVEL DE UM IMÓVEL, quais sejam: 1. Se os comunheiros, condôminos ou co-proprietários, são maiores e capazes (Art. 1.773 do CC); 2. Se casados, aconselhar os condôminos que as esposas também compareçam ao ato, eliminando dúvidas e questões futuras que as mesmas possam suscitar. Dentre os característicos identificadores de um bom notário, é ser ele AGENTE DA PAZ PRIVADA; 3. Se •••