AS MULTAS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Geraldo Beire Simões (*) 1 - São "três" os tipos de multa mais encontradiços nos contratos de locação, quais sejam: a) "multa por devolução antecipada do imóvel, durante o prazo estipulado para a duração do contrato", prevista na segunda parte do art. 4º da Lei nº 8.245/91; b) "multa por prática de infração de obrigação legal ou contratual", decorrente do disposto no "inciso II do art. 9º da Lei nº 8.245/91; c) "multa em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos", consoante disposto no inciso III do art. 9°, combinado com o disposto na alínea "b", do inciso II do art. 62 da Lei n° 8.245/91. a)"multa devolução antecipada imóvel" 2 - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado, diz, expressamente, a primeira parte do art. 4º da Lei nº 8.245/91. Essa regra deixou de lado o que dispunha o "parágrafo único do art. 1.193" do Cód. Civ. Bras., segundo o qual "Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê?la ao locador, senão pagando o aluguel pelo tempo que faltar". No regime do Código Civil o locador podia reaver o imóvel locado, desde que ressarcisse as perdas e danos que o locatário viesse a sofrer. Já o locatário podia devolver o imóvel pagando a totalidade do aluguel vincendo. Agora, não mais pode o locador reaver o imóvel locado durante o prazo estipulado para a duração do contrato, "nem mesmo pagando as perdas e danos sofridas pelo locatário." 3 - O locatário, todavia, "poderá devolver o imóvel locado, ainda que no curso do prazo determinado, pagando, no entanto, a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada." 4 - Antes do mais, é necessário acentuar?se que essa multa por devolução do imóvel, antes do término do prazo convencionado, nada tem a ver com aquela multa, tradicionalmente constante dos contratos locatícios, por infração contratual, usualmente no valor de três meses de aluguel, uma vez que quem exercita um direito não comete infração contratual. Por isso, "os contratos locatícios deverão conter, expressamente, o valor da multa para a devolução antecipada do imóvel locado", separadamente da outra multa por infração contratual. 5 - Alguns juristas, dentre eles o "Dr. Manuel da Silveira Maia", Presidente da "ABADI", sustentam que, como o "art. 924" do Cód. Civ. Bras. dispõe que "quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora, ou de inadimplemento", o locatário seria devedor da totalidade dos alugueres devidos pelo "restante do prazo contratual a ser cumprido", já que, de acordo com esse dispositivo, o juiz "poderá", ou não, reduzir a multa estipulada. 6 - Entendemos de modo diverso: a "uma" porque a lei quer que seja efetuada a redução da multa de modo proporcional, já que quis se referir, tão somente, ao disposto na "primeira parte do art. 924 do Cód. Civ.", no que diz respeito ao "cumprimento em parte da obrigação"; a "duas" porque a lei do inquilinato guarda "regras próprias", tanto materiais quanto processuais, não incidindo quaisquer normas do Cód. Civ. Bras., salvo naquilo que, ela lei do inquilinato, for "omissa", a teor do que dispõe o "art. 79 da Lei nº 8.245/91"; a "três" porque a "segunda parte" do referido "art. 924" refere?se à redução proporcional da pena estipulada para o "caso de mora", ou de "inadimplemento", e, repete?se, diferentemente do regime que vigia sob o pálio do Código Civil, o locatário "tem o direito" de devolver o imóvel locado, durante o prazo estipulado para a duração do •••