MULTA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO GERA POLÊMICA

Kenio de Souza Pereira (*) - Viviane Vieira (**) NOVA REALIDADE IMPOSTA PELO PLANO REAL COLOCOU EM EVIDÊNCIA DESCONHECIMENTO QUANTO A RESCISÃO DOS CONTRATOS. A inflação alta corroía o valor dos aluguéis, defasando-os e ocasionando o descontentamento do locador. Este visando reduzir seu prejuízo, após frustrada tentativa de ajustá-lo ao nível de mercado, logo que o prazo do contrato de locação expirava, requeria o despejo por "denúncia vazia" visando a desocupação do imóvel para poder realugá-lo ao preço de mercado. O IPEAD-MG apurou que os aluguéis residenciais caíram 8,38% e os comerciais 3,79% no período de maio de 97 a abril de 98, o que é insignificante diante do fato que defasagem bem maior acontecia antes do Plano Real, em apenas uma semana, quando a inflação mensal situava-se na casa dos 40%. Apesar da recente redução o valor dos aluguéis, eles ainda acumulam um ganho acima da inflação desde do início do Plano Real, o que motivou o aumento da oferta, diante da boa rentabilidade de um investimento seguro. A média mensal de 272 despejos em 1995 em Belo Horizonte, diante da nova realidade, caiu 92,5% se comparado com a média de 20,3 despejos ao mês neste ano. O mesmo fenômeno pode ser verificado nas demais metrópoles do país, pois o que o motivou foram as mudanças macroeconômicas. Essa nova realidade inverteu os papéis. Hoje o locador quer manter o imóvel ocupado de qualquer jeito. Já o inquilino diante das novas ofertas, tem preferido, às vezes, mudar-se, mesmo com o contrato em pleno vigor, o que tem gerado grande confusão quanto a cláusula penal. Muitas vezes o desconhecimento da lei tem resultado ações judiciais de cobrança ou de consignação, de forma equivocada, ocasionando grandes prejuízos e um desgaste desnecessário nas relações. Primeiramente, devemos entender que a Lei do Inquilinato, apesar de ser tida como imparcial, trata de forma protecionista o inquilino ao permitir somente a ele rescindir o contrato por prazo determinado, conforme declara o artigo 4° : "Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada." A Lei do Inquilinato não estipula um percentual ou valor de multa, deixando sua fixação a critério das partes, no limite do disposto no art. 920 do Código Civil. Os contratos de locação em geral estipulam uma multa moratória aplicável no caso de impontualidade e outra no caso de infração contratual, prevista na cláusula penal. Esta segunda é geralmente fixada em torno de 3 a 6 aluguéis vigentes na época da infração, sendo •••