LOCAÇÃO COMERCIAL - ZONEAMENTO - CULPA DO LOCADOR

Luiz Cláudio Amerise Spolidoro(*) Inegável tratar-se, "prima facie", de tema tormentoso para a jurisprudência que, via de regra, confere ao locatário o dever de pesquisar o local para o desenvolvimento de sua atividade comercial, isentando o locador de qualquer responsabilidade e, doutra vez, a ela imputa a responsabilidade caso ocorra a insinceridade (culpa ou dolo). A respeito tomem-se as seguintes jurisprudências: "Locação Comercial - Despejo - Falta de Pagamento - Cumulação com Cobrança - Imóvel que não serve ao uso a que se destina - Improcedência da ação em 1ª instância - Zoneamento - Obrigação do locatário na verificação da permissibilidade de uso - Rescisão da locação e cobrança - Decretação - Recurso provido BDI Nº 31 (97/Nov)". Locação - Uso comercial - Restrição pela lei de zoneamento - Não comprovação de insinceridade e induzimento em erro do locatário - Ausência de responsabilidade do locador - Aluguéis vincendos - Exigibilidade por força do art. 1.193, Parágrafo único, do CC - Posterior derrogação pelo art. 3º da lei 6.649/79 - Cláusula penal ( 2º TACIVSP) RT 563/150. Como prefaciado no Imposto Territorial Urbano da cidade de São Paulo, nele há a indicação do zoneamento a que se refere o imóvel e seu uso (Lei 8.001/73), desprezando, com isso, a presunção do desconhecimento, quer para um lado, e, de igual forma para o outro, relativamente ao uso a que se destina o imóvel dado em locação. Com isso, conclui-se que o zoneamento urbano consistindo na repartição da cidade e das áreas urbanizáveis segundo a sua precípua destinação de uso e ocupação do solo, estabelece as áreas residenciais, comerciais, industriais e institucionais. Em decorrência, é o zoneamento atividade do município (por lei e decreto) dirigida ao interesse público, com real vantagem para a cidade e seus habitantes. Há necessidade de serem feitas duas distinções, tais, as normas de zoneamento, e a fixação das zonas; aquelas são privativas de lei; estas, de decreto. A lei, assim, estabelecerá as diretrizes, os critérios, os usos admissíveis, tolerados e vedados nas zonas previstas, o decreto individualizará as zonas e especificará os usos concretamente para cada qual (TJSP-RT 289/456). O zoneamento, no seu aspecto programático e normativo é objeto de lei, mas na sua fase executiva - em cumprimento da lei - é objeto de decreto. Daí, o conflitar da Fonte Cultural, ora indicando a responsabilidade exclusiva por parte do locatário relegando a ele, exclusivamente perquirir a respeito da respectiva permissão para o exercício normal da atividade mercantil, ora suportando-se na possibilidade de sinceridade ou não (culpa ou dolo) do locador que, se ocorrente, acarreta-lhe responsabilidade. Todavia, desnecessário o embate jurisprudencial a meu ver, pois a distinção é de meridiana clareza, não podendo a qualquer das partes envolvidas na relação jurídica a alegação de desconhecimento da lei ou do zoneamento e zona a que pertence o imóvel. A distinção reside, e tão-somente aí reside, no aspecto relativo à insinceridade de qualquer das partes, seja na modalidade da culpa ou dolo. Feita a prova do vício que leva uma das partes ao erro quanto ao seu consentimento, firmado estará o durâme quanto à responsabilidade e, dela, o resultado indenizatório ou não. É cediço que a divisão tradicional da locação baseia-se no direito romano, tendo adotado o nosso Código Civil. Sendo assim, "é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração, que a outra paga, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, ou o uso e gozo de uma coisa infungível, ou a prestação de serviço, ou a execução de algum trabalho determinado", consoante leciona CLÓVIS BEVILÁQUA, em Código Civil, IV, p. 367. O que se nos interessa é a modalidade relativa à locação de prédios. Por assim ser, está se falando do contrato de locação mediante o qual uma das partes se obriga a ceder à outra o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição, restringindo o seu âmbito legislativo à Lei nº 8.245/91, ao tratar dos imóveis urbanos. Com isso, suas características são de consensualidade, contínuo, bilateral e onerosidade, sendo estes três últimos de sua essência, concorde tratam AGOSTINHO ALVIM, em Aspectos da Locação Predial, 1940, nº 9, p. 12 e SERPA LOPES, em Curso de Direito Civil, vol. 4, nºs 310 e seguintes. Como essa locação inclui-se naquelas denominadas "obrigações de fazer", como elemento predominante e, "obrigação de dar", como pressuposto do exercício da outra, basta a leitura do artigo 1.189, inciso I, do Código Civil: "o locador é obrigado a entregar a coisa alugada em estado de servir o uso a que se destina" (nesse sentido ensina AGOSTINHO ALVIM, em Aspectos da Locação Predial, nº 2). A respeito escreve J. M. de CARVALHO SANTOS, em Código Brasileiro Interpretado, 13ª ed. Vol. XVII, p. 24, ao comentar o artigo 1.189 do Código Civil: "Como é sabido, às obrigações, do locador, derivam de duas fontes: da própria natureza da locação e da convenção das partes. A convenção, como acontece geralmente com os demais contratos, pode aumentar ou diminuir as obrigações que se originam da própria natureza da locação". A fls. 27 da mesma obra continua o autor: "Ainda que entregue a coisa alugada, não estão cumpridas as obrigações, do locador. Da mesma forma porque, o contrato não pode existir sem objeto, não pode haver, também, quando esse objeto não se presta ao fim desejado, o que aconteceria na locação de coisa que não se achasse em estado de servir ao uso a que se destina. A obrigação do locador é ceder o uso e gozo da coisa locada. Esse uso e gozo não será possível quando a coisa não ofereça as condições correspondentes ao destino que vai ter". Concluir-se daí que a obrigação de entregar a coisa em estado de servir ao uso a que se destina, envolve uma questão de fato, para cuja solução se devem examinar a intenção das partes, as práticas e modalidades admitidas pelo costume, etc. Resumidamente, o locador deve entregar a coisa tendo ciência da sua finalidade, de maneira a proporcionar, o mais amplamente possível, ao locatário, a satisfação do objeto do contrato. Tais questões não circundam simplesmente a esfera de como se encontra o imóvel •••