ARRAS E CLÁUSULA PENAL NOS COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA

Arras é a importância dada por uma das partes à outra para assegurar o pontual cumprimento de uma obrigação, podendo ser Confirmatórias ou Penitenciais. As arras confirmartórias é a que tem o objetivo de tornar obrigatório o contrato, evitando o arrependimento. As arras penitenciais, conforme preceitua o art. 1095 do Código Civil, ocorre quando as partes estipulam o direito de arrependimento, tornando resolúvel o contrato, e, perdendo aquele que pagou ou tornando-se devedor em dobro aquele que recebeu, em virtude do exercício regular do direito de arrependimento. Cláusula Penal é pacto acessório e secundário, de uma obrigação principal, pelo qual as partes estipulam o pagamento de determinada importância em dinheiro ou a entrega de qualquer bem, quando ocorrer hipótese de retardamento ou inadimplemento da obrigação, tendo ela dupla função, se por um lado ela funciona como elemento condutor, de coerção, de levar as partes a cumprirem o pactuado (Art. 919 C.C.), do outro lado ela representa uma pré-fixação de eventuais perdas e danos, acarretado pela mora ou inadimplemento (Art. 918 C.C.). As arras penitenciais, que representa parcela do preço a ser pago e o seu pagamento ocorre em virtude do exercício do direito de arrependimento, não se confundem com cláusula penal, que é cláusula acessória e o seu pagamento só se efetua por ser a parte inadimplente, conforme explica Washington de Barros Monteiro, in Curso de Direito Civil, Saraiva-1988, pág. 40: "... diferenças importantes podem ser ainda mencionadas: o contratante que se arrepende, estipulada que tenha sido tal faculdade, embora perca o sinal, ou o restitua em dobro, exerce um direito, o direito de arrepender-se; já o contratante que vem a solver a cláusula penal, fá-lo porque violou o ajuste, não se podendo falar, ou mesmo cogitar, do exercício de qualquer direito." Pode haver a cumulação da arras e da cláusula penal, ou ainda de qualquer outras indenizações, em um mesmo contrato, como, cita Washington de Barros Monteiro, in Curso •••