DIREITO DE PREFERÊNCIA NA LEI DO INQUILINATO

Geraldo Gonçalves da Costa (*) INQUILINATO Antes da abordagem específica do tema "Direito de Preferência na lei do Inquilinato", sobre o qual farei adiante breves anotações, buscando mostrar como se acha a matéria atualmente disciplinada na Lei nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), convém seja analisado o assunto, ainda que de relance, à luz do Código Civil. A Preferência ou a Preempção, no sistema do Código Civil Brasileiro, se constitui, ao lado da retrovenda e da venda a contento, como uma das cláusulas especiais do contrato de compra e venda. Não obstante, trata-se de direito pessoal, ou obrigacional, e não de direito real. Diz, a respeito, Darcy Arruda Miranda: "Como o direito de preferência é pessoal e não real, uma vez alienada a coisa, pelo comprador, não pode o primitivo vendedor invalidar a venda. Entretanto, por ter sido impedido de exercitar o seu direito de preempção, poderá pedir perdas e danos ao comprador-alienante, por inexecução da obrigação (v. arts. 1.056 a 1.061)." - (in "Anotações ao Código Civil Brasileiro", Editora Saraiva, São Paulo, 1993, 3ª. Ed., 3º. Vol., p. 264). Informa ainda Arruda Miranda, que segundo a definição de Caio Mário da Silva Pereira (Instituições cit., 5. Ed., v. 3, nº. 227, p. 187), "Preempção ou preferência é o pacto adjeto à compra e venda, em virtude do qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, fica com a obrigação de oferecê-la a quem lhe vendeu, para que este use o seu direito de prelação em igualdade de condições, no caso de pretender vendê-la ou dá-la em pagamento"- (ops. cits., p.262). O ilustre e culto mestre de Direito da Universidade Federal de Goiás, Professor José Bezerra Costa, em sua notável obra "Arrendamento Rural - Direito de Preferência" (AB Editora, 1993, p.47), preleciona: "O Pacto de Preferência, de prelacão ou preempção consiste na convenção pela qual alguém assume a obrigação de dar preferência a outrem na venda de determinada coisa". E acrescenta o douto Professor, reportando-se, entre outros, a Antunes Varela, dizendo: "Antunes Varela conceitua o pacto como verdadeiro contrato pelo qual alguém assume a obrigação de, em igualdade de condições, escolher determinada pessoa (a outra parte ou terceiro) como seu contraente, no caso de decidir a celebrar determinado negócio" - (ops. Cits., p. 51). No mesmo sentido é a lição de Clóvis Bevilácqua, citada por Arruda Miranda, verbis: "Ensina Clóvis, que, ´se o direito de preempção é convencional, só se aplica ao caso de venda ou de dação em pagamento, que equivale à venda. Nas alienações forçadas por execução judicial ou por desapropriação fundada em utilidade pública, e nas constituições de servidão, usufruto ou outros ônus reais, não há ensanchas para o exercício do direito de preferência" - (obra citada, p. 163). Prescreve o art. 1.149 do Código Civil: "Art. 1.149. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto". Como se pode ver, o direito de Preferência previsto no direito comum, civil, como uma das cláusulas específicas da compra e venda, a meu ver difere do Direito de Preferência regulado pela Lei do Inquilinato, quanto à •••