IMPLICAÇÕES DO AFORAMENTO

Frederico Grechi (*) No Brasil, sobretudo nas cidades do Rio de Janeiro e São Paulo, bem como as do norte do país, é comum a existência de patrimônios constituídos de bens foreiros (enfitêuticos), instituto este disciplinado apenas nas legislações pátria, portuguesa e italiana. Em particular, no Estado do Rio de Janeiro, além dos bens imóveis foreiros à União (por exemplo: terrenos de marinha), são encontrados na região serrana de Petrópolis terrenos foreiros à Família Imperial. Mas o que vem a ser um terreno foreiro? Quais as suas característica? Quais as suas implicações? O que é laudêmio? Etc. Para respondermos tais questões, faz-se necessário algumas considerações à respeito da natureza jurídica e outros esclarecimentos pertinentes a este instituto. O aforamento ou enfiteuse ou emprazamento, previsto no inciso I do artigo 674 do Código Civil, cuja enumeração é taxativa "(numerus clausus)", é um direito real limitado que confere a alguém, em caráter perpétuo, os poderes inerentes ao domínio (direito de usar, gozar e reivindicar a coisa bem como alienar seus direitos a outrem), com a obrigação de pagar ao dono da coisa uma renda anual. O instituto da enfiteuse recai exclusivamente em terras não cultivadas ou terrenos que se destinem à edificação (art. 680 c.c.). O proprietário do imóvel aforado se chama Senhorio, este titular do domínio direto ou eminente, enquanto àquele que adquire os direitos inerentes ao domínio, denomina-se enfiteuta ou foreiro que, por sua vez, tem o domínio útil do imóvel. De acordo com as lições do mestre Orlando Gomes, o elemento essencial à caracterização do aforamento é a obrigação do enfiteuta (foreiro) perante ao senhorio de pagar-lhe anualmente uma renda chamada foro ou pensão. É preciso distinguir, conforme observa o renomado advogado Arnoldo Wald, a enfiteuse do usufruto, por um lado, e da locação, por outro. No usufruto, há temporariedade e o usufrutuário não pode ceder o seu direito, enquanto a enfiteuse é perpétua, sendo lícita a cessão (transferência) dos direitos do enfiteuta. No que concerne à locação, trata-se de direito obrigacional e temporário, uma vez que as obrigações decorrentes da enfiteuse (foro, laudêmio, direito de preferência do senhorio, ...) são ônus inerentes à coisa aforada (direito real). Constituição do aforamento. O aforamento (enfiteuse) se estabelece por ato entre vivos (contrato), por causa mortis (sucessão legítima ou testamentária) ou por usucapião (sentença judicial), esta última modalidade de rara ocorrência. Contudo, para a efetiva constituição deste direito real, necessário se faz a transcrição do título constitutivo no competente Registro de Imóveis, em cumprimento ao disposto no art. 676 do Código Civil. Sendo certo que tanto o contrato como o testamento devem especificar a coisa imóvel dada em aforamento e a quantia do foro ou pensão. O foro e suas características. Como foi anteriormente mencionado, o foro ou pensão é uma contraprestação devida pelo enfiteuta ao senhorio, o qual é preestabelecido no ato constitutivo da enfiteuse, devendo ser anual, certo e invariável, vedada a sua alteração, salvo constituição de novo aforamento. No que tange ao valor do foro é pacífico na doutrina (Orlando Gomes, Sílvio Rodrigues, Arnoldo Wald, Hely Lopes Mirelles, ...) que, por sua natureza e finalidade, deve ser módico. Ademais, •••