ESCRITURA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL COM PACTO COMISSÓRIO

1. Nas atividades notariais, a mais comum das escrituras lavradas é a chamada ESCRITURA DE VENDA E COMPRA, que tem estes indispensáveis e fundamentais elementos para se considerar perfeita: ACORDO DE VONTADES - do vendedor e do comprador - aquele querendo vender o imóvel que possui e este comprá-lo; o PREÇO, que deve ser pago em dinheiro e previamente fixado pelas partes e a COISA, no caso de um bem imóvel, que, sendo de certo valor, só pode ser formalizada sua alienação por escritura pública (Art. 134, item II do CC). A escritura pública, de modo geral (há exceções), só pode ser formalizada por notário. A escritura pública definitiva de venda e compra de um bem imóvel está precisamente delineada nos seus requisitos e contornos no art. 1.122 do Código Civil. 2. Ao lado dessa escritura simples, pura e comum, despida de cláusulas e condições, o legislador estabeleceu outras espécies de VENDA E COMPRA, contendo cláusulas especiais que as diferenciam da escritura pública de venda e compra. Uma delas está prevista no art. 1.163 do mesmo Código. É a chamada escritura de VENDA E COMPRA COM ESTIPULAÇÃO DO PACTO COMISSÓRIO. COMISSO, juridicamente, significa pena legal ou convencional. PACTO significa ajuste, acordo, estipulação, cláusula. Assim, quando um imóvel é vendido com a estipulação na escritura de venda e compra do PACTO COMISSÓRIO, essa venda nada mais é do que uma venda condicional, ou seja, ela só se complementará, só se concluirá, quando o preço do imóvel vendido for PAGO ATÉ UM CERTO DIA, previamente estipulado e fixado, por acordo expresso de vontades, do vendedor e do comprador. É uma venda condicionada. O pagamento do preço, obrigatoriamente, deve ser feito ATÉ O DIA CERTO E FIXADO, de comum acordo entre vendedor e comprador. Se o vendedor, por ato de liberalidade, receber o preço depois do dia pré-fixado, tal pagamento e recebimento convalida em sua plenitude o contrato de venda e compra com o pacto comissório e a escritura pelo implemento da condição se transmuda em escritura de venda e compra, pura e simples. 3. O que há que se destacar na escritura de venda e compra com a estipulação do pacto comissório é esta expressiva particularidade: o não pagamento do preço pelo comprador do imóvel, ATÉ O DIA PRÉ FIXADO, ao VENDEDOR DO IMÓVEL, atribui-lhe o direito de considerar desfeita a venda, se, dentro de dez dias, não reclamar o pagamento do preço. Vamos ser didáticos. Ante a clareza do contido no artigo 1.163 e seu parágrafo único do Código Civil, o pacto comissório confere ao VENDEDOR DO IMÓVEL uma destas alternativas: 1ª PEDIR AO COMPRADOR o pagamento do preço no prazo de dez (10) dias, contados do dia em que o preço deveria ter sido pago; 2ª DESFAZER o contrato. Estabeleceu o legislador dois requisitos somente para o desfazimento da venda: o não pagamento do preço no dia certo e a sua não cobrança pelo vendedor, no prazo de dez dias contados do dia fixado para seu pagamento pelo comprador. 4. Embora o legislador tenha deixado expresso que a VENDA É DESFEITA DE PLENO DIREITO, não basta a simples alegação do vendedor de que o preço não lhe foi pago pelo comprador, para efeito de cancelamento do registro da escritura. O desfazimento "de pleno direito" na venda nada •••