ESCRITURA DE RETROVENDA. IMPLEMENTO DA CONDIÇÃO

Recente consulta telefônica de um notário do interior de São Paulo leva-nos a apreciar a escritura de venda e compra com pacto de retrovenda, quando o Vendedor do imóvel, cumprindo o estipulado, restitui o preço ao comprador com os acréscimos legais devidos. Formulava-nos esta indagação: Que tipo de escritura o notário deve lavrar? Aproveitamos a oportunidade da indagação, para colocar o assunto como tema de estudo por parte de notários e registradores que pretendem participar dos concursos para provimento de cartórios vagos no Brasil. Com tal propósito, iremos apreciar: 1. Característicos da venda e compra de imóvel, na qual é estipulado o pacto de retrovenda. 2. Emolumentos devidos ao notário pela lavratura de tal escritura. 3. Como se opera o ingresso de tal escritura no Registro Imobiliário. 4. Cautelas que o notário deve ter na lavratura de tal tipo de escritura. 5. Nomenclatura do ato notarial pelo qual o imóvel vendido volta ao domínio do anterior proprietário. 6. Situação jurídica do vendedor do imóvel. 7. Atos registrários que devem ser praticados. 8. Comportamento funcional do notário na lavratura da escritura de retrovenda. 9. Comportamento do notário na lavratura da escritura em que o imóvel retorna ao domínio do alienante. 10. Comportamento do alienante vendedor. 1. Característicos da venda e compra de imóvel com o pacto de retrovenda. Os característicos de tal tipo de escritura estão bem delineados no art. 1.140 do Código Civil, que aqui é transcrito: “O vendedor pode reservar-se o direito de recobrar, em certo prazo, o imóvel, que vendeu, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador”. Completando o “caput” do artigo, temos o parágrafo único com esta redação: “Além destas, reembolsará também, nesse caso, o vendedor ao comprador as empregadas em melhoramentos do imóvel, até ao valor por esses melhoramentos acrescentados à propriedade”. A rigor a escritura de venda e compra adjetivada com a cláusula de retrovenda nada mais é do que uma Venda e Compra de Imóvel, com condição resolutiva e potestativa. É condição resolutiva, porque ocasiona resolução (desfazimento) da venda, quando o vendedor cumpre o estipulado e é condição potestativa, porque fica ela, para sua ocorrência, na dependência exclusiva de uma só das partes, ou seja, depende unicamente da vontade do vendedor do imóvel. Essa condição, com esses característicos, só se torna irrevogável quando ocorrer o término do prazo estipulado para a restituição do preço, prazo esse que em hipótese alguma (se outro menor não for estipulado), passará de três (3) anos, por força do estabelecido no artigo 1.141 do Código Civil. Assim, numa escritura de retrovenda, o prazo para resgate do preço pago pode ser convencional, ajustado entre as partes, nunca superior a três anos, ou legal, se outro não for convencionado e que também não poderá ultrapassar de três anos. Se as partes nada estipularem quanto ao prazo para a recompra do imóvel pelo vendedor, prevalece automaticamente o prazo da lei, ou seja, o prazo de três anos. No Direito Pátrio, o pacto de retrovenda só pode incidir sobre imóvel, prevalece contra o incapaz e, vencido o prazo (legal ou convencional), extingue-se o direito de retrato e a venda torna-se irretratável (P.único do art. 1.141). Numa escritura de retrovenda, o contrato principal é a venda e compra do imóvel e o pacto de resolução ou de retrovenda nada mais é do que Pacto Adjeto à Venda e Compra. Adjeto significa acrescentado ou juntado. A retrovenda é um pacto que vendedor e comprador estipulam em acréscimo a uma escritura de venda e compra de imóvel. O principal é a venda e compra do imóvel. O acessório do principal é o pacto de retrovenda. É importante essa distinção, porque a mesma influi quando do ingresso do título no Registro Imobiliário competente. O importante a ser destacado é o característico de “adjeto” da retrovenda, ou seja, de algo que existe e só existe, por estar aderido a algo que pode existir por si só, ou seja, a venda e compra. Assim, o pacto de retrovenda pela sua natureza só pode ser estipulado no ato da escritura de venda e compra do imóvel. Não pode ele - pacto de retrovenda - ser estipulado em ato posterior. Deve ser expresso na própria escritura de venda e compra do imóvel. Se for estabelecido em outro documento, é destituído de valor jurídico nos seus efeitos expressos em lei. Sempre entendemos - e esse nosso entendimento vem de longa data - que, numa escritura de venda e compra de um imóvel com estipulação do pacto de retrovenda, o Instrumento Notarial contém dois contratos: um de Venda e Compra do imóvel e outro de estipulação do pacto de retrato, os emolumentos devidos ao notário devem ser cobrados considerando essa particularidade. 2. Cobrança dos emolumentos do notário pela lavratura da escritura de retrovenda. Quando éramos notário na Capital de São Paulo, ao subscrevermos uma escritura de venda e compra, na qual se estipulava o pacto de retrovenda, notamos que o escrevente havia cobrado os emolumentos como um só ato praticado. Dele divergimos. E já naquela época, fevereiro de 1977, passamos a constatar uma realidade com a qual convivemos e que, ao que nos parece, ainda perdura. Entre o notário e seus ex-escreventes (hoje prepostos), de modo geral, há um comprovado conflito de interesses. O preposto pretende receber do cliente o máximo e recolher o mínimo no caixa da serventia, embora nesse mínimo tenha ele também um percentual. Na época o então escrevente divergiu de nosso entendimento. Entendia ele que tal escritura deveria ser cobrada e margeada como contendo um só ato. Pedimos que ele, por escrito, registrasse o seu entendimento, para nos convencermos do seu acerto ou para contestá-lo em suas falhas. Não acolheu ele a nossa proposta e recolheu no caixa da serventia os emolumentos que, em nosso entender, eram devidos pelo ato. Para definir nossa responsabilidade nessa forma de cobrança e também para adoção de uma orientação uniforme a ser seguida por todos os que trabalhavam na serventia, elaboramos um trabalho que a seguir é transcrito. Escritura de Venda e Compra com retrato (Retrovenda). Retrato = o mesmo que retrovenda. Ato pelo qual o vendedor substitui o adquirente da coisa, na compra que este havia feito, reembolsando-o do preço recebido e das despesas verificadas. Não é conseqüentemente uma venda e compra pura. A venda e compra com retrato é um ato notarial que contém dois ajustes, assim perfeitamente delineados. Primeiro: a venda e compra que se consumará após certo prazo, se for estipulado e inferior a três anos, ou no prazo máximo de três anos (Art. 1.141 do CC). Segundo: O ajuste de que a coisa vendida, retorne ao vendedor em certo prazo ou no prazo máximo de três anos, mediante condições expressamente definidas em lei. Há também na estipulação do retrato um “acordo de vontades” caracterizador do contrato. Inexistindo o acordo do retrato, o que haverá na verdade é a venda pura e simples. Conseqüentemente, para a cobrança dos emolumentos, há que se aplicar a nota 4ª da Tabela 10. Assim justifico o meu entendimento: A) Para cobrança dos emolumentos, considera-se o valor real do ato notarial, que pode ser: o declarado pelas partes, ou o que serviu de base para efeitos tributários (conf. Nota 3ª), prevalecendo sempre o maior valor. B) Um ato notarial pode ter vários contratos. Quando tiver vários contratos, a cobrança dos emolumentos incide por inteiro sobre o contrato de maior valor, contido no ato notarial, mas subordinada essa incidência não aos valores deste, mas sim ao maior valor expresso no ato, regra essa que está expressa na nota 3ª. Assim entendo, ante a leitura atenta das notas 3ª e 4ª da Tabela. C) Numa escritura de venda e compra em que se ajusta a retrovenda, tal ajuste apresenta-se •••