VALOR LOCATIVO O PROBLEMA DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA JUDICIAL URGENTE

Vânia Maria Cunha (*) É às vezes tormentosa a avaliação judicial de imóveis, sendo frequentes os problemas quando são elas necessárias ou prementes: fixação prevista no art. 72 § 4º da Lei 8245/91, avaliação prévia à hasta, oferecimento de caução são exemplos. De fato, nem sempre estão presentes os exigidos “elementos hábeis” autorizadores, e eventual fixação em moldes tais, retira a certeza necessária aos trâmites legais posteriores. A Doutrina não vacila a respeito. A apreciação mais moderna acerca do que deve ser averiguado pelo Juiz para dar um valor por correto, pode ser vista nos debates que surgem quando do pedido de fixação provisória de aluguel. Os conceitos, nestas espécies de demandas, são iguais aos que são válidos em outras questões. Nos “Comentários à Lei do Inquilinato” do festejado Juiz Francisco Carlos da Rocha Barros (Ed. Saraiva, 1995, p. 72) encontra-se uma explicação: “Para que se chegue a um “justo valor do aluguel”, é de se exigir que sejam contemporâneos dois momentos: da fixação e da vigência. daí a recomendação feita pelo Enunciado n. 29 do Centro de Estudos do 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, “o aluguel provisório a ser arbitrado na ação renovatória deve ser contemporâneo ao início do contrato renovando, facultado ao locador, nessa ocasião, oferecer elementos hábeis para aferição do justo valor à época do vencimento do prazo do contrato renovando, mormente em que o juiz fixará o aluguel provisório”. (grifo nosso) Igualmente, na lição de Humberto Theodoro Junior (“in” A Lei do Inquilinato Anotada e Comentada, organ. Carlos Alberto Bittar, Ed. Forense Universitária, 1992, p. 177): “Seu deferimento dependerá de prova documental, ainda que sumária e superficial, produzida com a resposta do locador, capaz de evidenciar a defasagem entre o aluguel vigente e o preço de mercado”. O Desembargador José Carlos Moraes Salles ( Ação Renovatória de Locação Empresarial, Ed. RT, 1994, p. 243/244) ensina, forte na jurisprudência que apresenta, que “Assinale-se, ainda, que o aluguel provisório será fixado com base no “justo valor do aluguel”, aferido, por sua vez, com apoio nos “elementos hábeis” apresentados pelo locador ou pelo sublocador”. Ao depois, indaga: “Quais serão, portanto, esses elementos hábeis?” Para então, responder: “A lei não os discrimina, nem mesmo exemplificativamente, de modo que cabe ao intérprete descobri-los, encontrá-los, utilizando-se, para tanto, dos meios geralmente usados pelos experts para esse fim. A doutrina tem procurado indicar tais elementos, aludindo a “pesquisas feitas por entidades especializadas, associações de classe ligadas a imóveis, administradores de imóveis, anúncios em jornais, contratos de locação relativos a imóveis vizinhos, etc.” (cf., a respeito, Sílvio de Salvo Venosa, Nova Lei do Inquilinato Comentada, 1992, p. 259, não obstante ter o ilustre jurista se referido à ação revisional) ou a “anúncios publicados pela imprensa, cópia de contratos de locação entre terceiros recentemente firmados ou estudo técnico especialmente contratado para aquela •••