GARANTIAS NA CONSTRUÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS

Cláudio Bernardes (*) A garantia em obras de construção civil, em especial as unidades imobiliárias, está relacionada à performance do produto final (casas, apartamentos, edifícios industriais, comerciais e outros), e ao próprio conceito do que seja prazo de garantia. O art.50 da lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) estabelece que a garantia contratual é complementar à garantia legal. Estabelece, ainda, que o “termo de garantia” deve ser entregue ao consumidor. Este deve esclarecer de maneira adequada em que consiste a garantia, bem como a forma, o prazo e o lugar onde ela pode ser exercida e os ônus a cargo do consumidor. Além disso, o art.74 do mesmo Código estabelece como crime, passível de detenção, a não entrega ao consumidor do termo de garantia contratual, corretamente preenchido e com especificação clara de seu conteúdo. Portanto, da leitura do Código de Defesa do Consumidor sobressaem algumas questões relevantes: 1. Se a garantia contratual é complementar à garantia legal, qual é a garantia legal, no que diz respeito às obras de construção civil? 2. O texto menciona que deve ser explicitado, no citado termo, em que consiste a garantia. Em se tratando de construção civil, em que deveria consistir a garantia contratual? 3. Segundo a lei 8078/90, deve ser especificado o prazo de garantia. Como especificá-lo quando se trata de construção civil ? 4. Qual a diferença entre vida útil e prazo de garantia, quando falamos em construção civil ? 5. Como relacionar prazo e condições de garantia, com eventuais ônus a cargo do consumidor, nos termos da lei 8.078/90 ? A garantia de natureza legal, no que diz respeito às obras de construção civil, está consignada no Código de Defesa do Consumidor e no Código Civil Brasileiro em seu art.1245 . No Código do Consumidor, a garantia é estabelecida de forma genérica, uma vez que a lei não se aplica exclusivamente às obras de construção civil, e refere-se à garantia em relação à adequação do produto quanto à sua qualidade, quantidade e o uso que razoavelmente dele se espera, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, no caso das obras de construção civil. O Código estabelece prazos decadenciais e prescricionais - ou seja , prazos em que caduca o direito à reclamação dos vícios aparentes e ocultos -, e o prazo em que prescreve o direito à reparação de dano causado em função do produto ou serviço prestado. Segundo o art. 1245 do Código Civil Brasileiro, o construtor responderá por um prazo de 5 anos pela segurança e solidez da obra. Todavia, esse artigo teve sua abrangência ampliada por decisões do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que estariam por ele abrangidos os defeitos de gravidade real. Ou seja, além daqueles que possam ameaçar a ruína do prédio, também os que possam trazer prejuízos à saúde dos moradores (RESP - 18882/RJ). Com essa interpretação, fica configurado •••