SISTEMA DA LOCAÇÃO PREDIAL VIGENTE - ASPECTOS RELEVANTES DA LEI DO INQUILINATO - PARTE IV (FINAL)

Dilvanir José da Costa (*) I - Denúncia não motivada pelo adquirente do imóvel O artigo 8º prevê os seguintes requisitos para a denúncia vazia pelo adquirente do imóvel locado: a) alienação do imóvel durante a locação, através de compra e venda, permuta, doação, dação em pagamento, promessa de compra e venda e cessão de direitos em caráter irrevogável (sem cláusula de arrependimento), com imissão na posse e título registrado na matrícula do imóvel; b) exercício da denúncia no prazo de 90 dias a contar do registro da aquisição ou do compromisso, sob pena de concordar o adquirente, tacitamente, com a manutenção da locação; c) a denúncia far-se-á através de notificação ao locatário para desocupar o imóvel no prazo de 90 dias, após o qual será ajuizada a respectiva ação de despejo; d) a denúncia não se fará na forma supra, se o contrato de locação foi por prazo determinado e contém cláusula de vigência em caso de alienação, registrada na matrícula do imóvel. Far-se-á logo após o fim do contrato, obviamente; e) situando-se nas disposições gerais da Lei, o artigo 8º se aplica indistintamente a todas as locações da mesma, tudo conforme o princípio de que “a venda rompe a locação.” Inclusive as locações para fins comerciais, mesmo renovadas judicialmente ou em processo de renovação, bem como as locações para hospitais e similares, cuja limitação de retomada se restringe às partes contratantes, salvo cláusula de vigência em caso de alienação, registrada na matrícula do imóvel; f) estando em curso contrato de locação sem cláusula de vigência contra terceiros, a alienação importa em resolução do mesmo, se vier a ser retomado o imóvel antes do vencimento, respondendo o locador inadimplente por perdas e danos perante o locatário; g) a hipótese não se aplica à sucessão “causa mortis”, que se rege pelo artigo 10. Mas a doação “inter vivos” a filho se rege pelo artigo 8º, conforme decisão do STJ; h) a locação celebrada pelo usufrutuário do imóvel, sem a participação do nu-proprietário, pode ser denunciada por este, no caso de extinção do usufruto (art. 7º); i) o adquirente apenas do usufruto ou apenas da nua-propriedade, no curso da locação, não se beneficia do art. 8º. O primeiro, porque não adquiriu a propriedade; o segundo, porque não adquiriu o direito de usar e fruir; j) o adquirente, como subrogado na locação, tem direito aos aluguéis e deve recebê-los com ressalva do direito à retomada, que se faz pela via da ação de despejo, para pôr fim a uma relação decorrente de locação (art. 5º). II - Hipóteses de ação de despejo com desocupação liminar do imóvel a) Mútuo acordo para desocupação e seu descumprimento O art. 9º, inciso I prevê a forma mais simples de se pôr fim à locação de qualquer imóvel regida pela Lei do Inquilinato: o mútuo acordo das partes. A forma desse acordo está prevista no inciso I do § 1º do art. 59: “celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo •••