O NOVO ASPECTO DA VENDA DE IMOVÉL "AD MENSURAM"

Dra. Fernanda Leitão Gonçalves Dias (*) O nosso Código Civil determina no seu artigo 1.136 que: “Se, na venda de um imóvel se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área e, não sendo isso possível, o de reclamar a rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço. Não lhe cabe, porém, esse direito, se o imóvel vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões. Parágrafo único – Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciati-va, quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 da extensão total enunciada”. Verifica-se, pois, que as vendas imobiliárias podem distinguir-se entre a venda ad corpus e a venda ad mensuram. Sem querer alongar-se na distinção entre esses dois tipos de venda, temos que, na venda ad corpus, o bem é vendido como corpo certo e determinado, onde a dimensão da área do imóvel não é fator determinante para a compra daquele bem imóvel. Por outro lado, temos a venda ad mensuram, sendo nesse caso a dimensão da área do imóvel fator preponderante para a compra daquele pretendido bem. A venda ad mensuram pode ser ajustada de duas formas: estipular o preço por medida de extensão, e.g., comprarei 30 alqueires, a R$ 5.000,00 (cinco mil reais) o alqueire; ou, quando se determinar a respectiva área, e.g., comprarei um terreno de 10.000 m², por R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Sendo que, na hipótese da área vendida não corresponder àquela contratada na escritura de compra e venda, terá o comprador o direito de exigir o complemento da área e, não sendo isso possível, poderá o mesmo optar entre a rescisão do contrato ou abatimento do preço, desde que a diferença encontrada não seja inferior a 1/20. Esclareça-se, por oportuno, que o nome da ação a ser proposta, exigindo o complemento da área é ação ex empto, que significa, do (objeto) comprado o que é decorrente da compra. Não devemos confundi-la com as ações edilícias, constante no Capítulo V, do Título IV, dos Vícios Redibitórios, que são as ações redibitória e quanti minoris ou estimatória. E que, após o advento do Código de Defesa do Consumidor, o comprador diante do vício redibitório passou a ter quatro opções, que são: a) ação redibitória; b) ação estimatória ou quanti minoris; c) exigir reparação do defeito às custas exclusivas do alienante; d) e, finalmente, exigir a substituição do bem por outro de idêntica marca, qualidade •••