SUBLOCAÇÕES

Iuli Ratzka Formiga (*) I. Conceito Sublocação é um contrato derivado do contrato original de locação, no qual o locatário cede a um terceiro, no todo ou em parte, o uso e gozo do imóvel, mediante pagamento de aluguel, formando uma relação contratual diversa, mas vinculada legalmente à relação locatícia primitiva, que permanece íntegra. Trata-se de um contrato derivado, pois sua existência está subordinada à vigência do contrato originário e, conseqüentemente, a transferência dos direitos ao sublocatário está subordinada aos direitos que o locatário detém no contrato original. O contrato de sublocação não interfere no contrato de locação firmado entre o locador e o locatário. Ambos, assim como o fiador, permanecem obrigados ao cumprimento de suas obrigações. II. As partes São partes do contrato de sublocação, o sublocador, que é o locatário do contrato original de locação, e o sublocatário, que é o terceiro que está ocupando o imóvel. O locador não é parte integrante desta relação, mas se ela tiver se constituído sem o seu consentimento, poderá extinguí-la com fundamento no art. 13 e no art. 9, inciso II da Lei 8.245/91. Esses dispositivos legais permitem que o locador desfaça a locação por infração legal e contratual, ante a realização de sublocação sem o seu consentimento. Como a sublocação é um contrato derivado do contrato de locação, será, também, desfeita. III. Distinção entre sublocação e cessão A sublocação distingue-se da cessão, pois enquanto nesta o terceiro assume a posição do locatário, sem o surgimento de uma relação contratual derivada, na sublocação, forma-se uma relação derivada. Na cessão, a locação continuará com um novo locatário, o cessionário. Por outro lado, ocorrendo a sublocação, o locatário permanece o mesmo. IV. Distinção entre sublocação legítima e ilegítima A primeira, também chamada de regular, ocorre com a concordância do locador , enquanto a segunda, também chamada de irregular, não. A sublocação ilegítima é considerada infração legal e contratual, não gerando quaisquer direitos junto ao locador. V. O consentimento do locador A lei fala em consentimento prévio e escrito. Assim, o locatário não deve celebrar um contrato de sublocação e, posteriormente, comunicá-lo ao locador. Também, não deve o locatário ficar satisfeito com uma autorização verbal, pois em uma ação judicial, a alegação de que ocorreu uma aceitação tácita, poderá ser refutada com base no parágafo primeiro do art. 13, que dispõe que “não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição”. Todavia, se o locatário efetuar uma comunicação por escrito, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição (art. 13, parágrafo segundo). Se o sublocatário pretender efetuar uma cessão, empréstimo ou mesmo uma nova sublocação, dependerá do consentimento do sublocador e assim por diante. A falta de consentimento do locador autoriza que o mesmo desfaça a locação por infração legal e também contratual, caso exista dispositivo no contrato nesse sentido (art. 13 e art. 9, inciso II Lei 8.245/91). Conseqüentemente, desfeita a locação, também, será desfeia a sublocação, conforme mencionado anteriormente. Contudo, a sublocação gerou efeitos entre o sublocador (locatário da relação original) e o sublocatário (terceiro que ocupou o imóvel), assegurando o direito deste pleitear uma indenização ao sublocador (art. 15). VI. O aluguel Conforme estabelece o art. 21 da Lei 8.245/91, o valor do aluguel na sublocação não poderá exceder o valor do aluguel estipulado na relação locatícia originária, estando autorizado o sublocatário a reduzir o aluguel até o limite desse. Tais disposições também são aplicáveis às locações não residenciais. Em se tratando de habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis está limitada ao dobro do valor da locação. Sílvio Salvo Venosa, in “Nova Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e Prática”, São •••