REGISTRO DE CITAÇÕES DE AÇÕES REAIS OU PESSOAIS REIPERSECUTÓRIAS: UM ALERTA AOS PROFISSIONAIS DO DIREITO

Tatiana Passos (*) Para compreensão da importância do registro constante do artigo 167, I, 21, da Lei de Registros Públicos, como proteção da coletividade, é necessária uma séria compreensão dos conceitos que o dispositivo envolve. O registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias nas matrículas dos imóveis é de suma importância, embora muitos profissionais do direito não saibam disto, gerando inconvenientes desnecessários às partes litigantes e terceiros de boa-fé. Este registro é prova pré-constituída de fraude de transmissões ou constituições de direitos, registrados posteriormente ao registro da citação. A citação é ato processual primordial, base de todo o processo. Uma vez não citado o réu ou sendo inválida a citação, todos os demais atos tornam-se sem efeito. É princípio natural e é lei, consagrados pela Constituição Federal, que proíbe qualquer pessoa de ser processada sem que lhe seja dada a possibilidade de se defender. É o chamamento do réu em juízo, para que tome conhecimento da ação proposta e se defenda. A ação constitui-se em direito subjetivo que toda pessoa tem de exigir do Estado a validade de seu direito ferido, invocando a prestação jurisdicional para solucionar a lide. Ações Reais são ações que versam sobre o domínio de uma coisa móvel ou imóvel, propostas pelos proprietários ou por detentores de direito real, contra quem não o reconhece. Esta espécie de ação cabe tanto para defesa do domínio como para defesa dos direitos reais, que tornam o domínio limitado. Para o Registro de Imóveis, interessam as ações reais sobre imóveis. Com relação aos direitos reais, há os de fruição e os direitos reais de garantia, que, se individualizados, são os objetos das ações reais. Como exemplo citamos ações que versem sobre Servidões, Usufruto, Uso, Habitação, Renda sobre Imóveis, Enfiteuse, Penhor, Anticrese, Hipoteca, Direito de Superfície, Promessa de Compra e Venda registrada, Propriedade Fiduciária, Arrendamento Residencial e Perpetuidade das florestas. Ações pessoais, por sua vez, versam sobre obrigações do devedor para com o credor. No caso das ações pessoais reipersecutórias imobiliárias, tal obrigação deve corresponder a uma obrigação, assumida anteriormente pelo réu, de dar, fazer ou não fazer, sobre determinado imóvel. São exemplos mais comuns desta categoria as ações possessórias, onde o possuidor defende a posse, até mesmo contra o proprietário, em caso de prescrição aquisitiva (usucapião). DO REGISTRO E SUA IMPORTÂNCIA Uma vez identificado qual o tipo de ação constante do Mandado ou Certidão, únicos instrumentos hábeis para ingressar no Ofício Imobiliário, conforme artigo 221, inciso IV, da Lei de Registros Públicos, registra-se a citação na matrícula do imóvel descrito no instrumento judicial. Em esclarecedor estudo apresentado no Encontro Nacional de Registradores, promovido pelo IRIB, em Belo Horizonte, em 1997, o Registrador de Itapecerica da Serra - SP, Manoel Carlos de Oliveira, aponta com precisão quais os requisitos indispensáveis a constar do Mandado ou Certidão, quais sejam: 1) Identificação do Juízo e do Ofício Judicial no qual a ação foi proposta; 2) Número e natureza do processo e qualificação das partes; 3) Data da Citação; 4) Cópia da petição inicial. O item de número quatro, apontado pelo estudioso registrador, é de suma importância, já que muitos registradores não conseguem identificar pelos dados constantes das requisições judiciais qual o tipo de ação processada. Caso os instrumentos protocolados não estejam completos para o registro, deverá o registrador devolvê-los, apontando na folha de devolução os motivos •••