DIREITOS REAIS – 17ª PARTE – HIPOTECA E SUA EXECUÇÃO

<b>CARACTERÍSTICAS DA HIPOTECA (de acordo com Narciso Orlandi Neto) Primeira característica: prioridade conferida pelo registro, sobre outras hipotecas</b> Veremos, adiante, que um imóvel pode comportar várias hipotecas. Se isto ocorrer, como definir qual a primeira hipoteca, ou hipoteca de primeiro grau, cujo credor tem vantagens sobre os demais? É simples. O grau é conferido pela ordem do registro (não vale a data do contrato). Código Civil, art. 1.493: <b>“Os registros e averbações seguirão a ordem, em que forem requeridas, verificando-se ela pela sua numeração sucessiva no protocolo.” Segunda característica: acessoriedade</b> Observe-se que sua existência depende de um outro direito, de uma outra relação, que é a relação de crédito. Diz-se então que o direito real de garantia é sempre acessório. Está sempre vinculado a uma obrigação. Extinta a obrigação, extingue-se também o direito real de garantia. Se o devedor não mais deve, para que a garantia? <b>Terceira característica: indivisibilidade</b> Código Civil, art. 1.421: <i>“O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título, ou na quitação.”</i> Significa que, se vários bens estão garantindo a satisfação de uma obrigação, enquanto esta obrigação não for totalmente liquidada, todos eles continuarão vinculados à garantia. Se há uma dívida pulverizada entre vários credores, o bem dado em garantia garante toda a dívida e cada uma das partes de cada um dos credores. Ela é indivisível. Todo o objeto da garantia está à disposição da obrigação toda, em relação a cada um dos credores. Mesmo que, por exemplo, 80% da dívida tenha sido paga, não tem o devedor direito de liberar alguns desses bens. Todos eles garantem toda a obrigação e cada uma das prestações em que ela foi dividida. <b>Exceção ao princípio da indivisibilidade</b> Nas incorporações é comum a exceção, previamente ajustada. Na construção de unidades autônomas, o incorporador ou construtor combina com o banco, que é o financiador, a possibilidade de “desligamento”. O construtor dá todo o imóvel em hipoteca; à medida que vende unidades autônomas, com a concordância do credor, desliga-as da garantia. O adquirente paga a construtora ou o incorporador e refinancia o saldo devedor, dando em hipoteca a unidade ao mesmo financiador. É outra hipoteca, porque a dívida é outra, como outro é o devedor. <b>Quarta característica: extensibilidade</b> Como já vimos ao tratar do princípio da especialização, a hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel.” Então, os acessórios dos imóveis são objeto da garantia, juntamente com eles. Aqui se encontram abrangidas todas as espécies de acessórios: (árvores, frutos, fontes) como o que estiver permanentemente incorporado ao solo (sementes, plantas, culturas, safras), como ainda tudo que o homem intencionalmente empregar na comodidade, aformoseamento, ou exploração industrial do imóvel (máquinas, utensílios.) Uma vez separados, os acessórios assumem o caráter de coisas móveis, e, pois, não comportam hipoteca. Se, entretanto, promover o proprietário, de má fé, o desligamento do acessório em relação à coisa, e com isto reduzir a garantia, será o caso de pedir pedido de reforço da hipoteca, e em caso de recusa promover a execução hipotecária. <b>DIREITOS DO CREDOR HIPOTECÁRIO Primeiro direito do credor: direito de excussão</b> O direito de excussão garante que, não satisfazendo o devedor o pagamento da dívida, pode o credor promover a venda judicial do bem dado em garantia, para se cobrar, quitando seu crédito. Código Civil, art. 1.422: <i>“O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro.”</i> Em juízo, cumpridos os procedimentos e prazos legais, impõe-se, é cogente a venda do bem hipotecado, que se transforma em dinheiro. Deste retira-se o necessário à satisfação do bem do credor. Se •••