A POSSIBILIDADE DE REGISTRO DE FRAÇÃO IDEAL VINCULADA A UNIDADE AUTÔNOMA NO MOMENTO DE TRANSFERÊNCIA DO TERRENO, SEM PRÉVIA INCORPORAÇÃO

Trata-se de um tema bastante polêmico e assaz importante para o Mercado Imobiliário. Imaginemos uma Escritura Pública de Compra e Venda, tendo como outorgante vendedora a proprietária de um terreno que será objeto de um futuro empreendimento imobiliário e, como outorgada compradora, a Construtora e Incorporadora que irá executar a obra física e juridicamente. No exemplo ora desenvolvido, o proprietário do terreno vende parte ideal de seu imóvel para a construtora e reserva-se de uma fração ideal, surgindo assim, um condomínio civil. Sob o escopo de pagamento do terreno, a construtora se compromete em construir algumas unidades autônomas, convencionadas previamente e consignadas na escritura pública que materializa tal negócio jurídico. Efetuada a construção, considera-se cumprida a obrigação assumida pela Construtora e o Vendedor (proprietário do terreno), passa a ser titular das unidades autônomas construídas por acessão, sem nenhuma formalidade, já que a legislação civil admite esta modalidade de aquisição imobiliária. Ocorre que alguns registradores entendem que o fato dos negociantes identificarem as unidades autônomas no momento da negociação do terreno, configura a necessidade de registro da incorporação imobiliária, mas ouso desenvolver tese diferente, comungando com o entendimento da doutrina dominante no país. Entendo, a recusa de registro deste tipo de negócio jurídico como sendo um grande entrave econômico para o pleno desenvolvimento do Mercado Imobiliário e uma arma letal contra um dos maiores pilares do desenvolvimento econômico do país, o Princípio da Propriedade Privada. É farta a doutrina na esteira do raciocínio ora desenvolvido, contrário ao adotado por uma minoria de registradores com excesso de cautela. Convém iniciar tratando sobre a incorporação imobiliária, suposto impedimento para o registro do negócio jurídico objeto deste estudo. Melhim Namem Chalhub (2005, P. 10), em sua obra Da Incorporação Imobiliária, discorre sobre o conceito do instituto. Vejamos: “No campo dos negócios imobiliários, a expressão incorporação imobiliária tem o significado de mobilizar fatores de produção para construir e vender, durante a construção, unidades imobiliárias em edificações coletivas, envolvendo a arregimentação de pessoas e a articulação de uma série de medidas no sentido de levar a cabo a construção até a sua conclusão, com a individualização e discriminação das unidades imobiliárias no Registro de Imóveis”. (grifos nossos) No caso hipoteticamente analisado, não está havendo venda de imóveis a serem construídos, ademais nem oferta pública de imóveis. Na Escritura Pública de Compra e Venda do Terreno estas unidades ficarão reservadas ao outorgante VENDEDOR (proprietário do terreno), bastando somente a publicidade da regularidade do empreendimento imobiliário, através da averbação da construção para que se torne proprietário das unidades autônomas que serão dadas em pagamento pela COMPRADORA (construtora), em razão da acessão, em conformidade com o disposto nos arts. 1248, V e 1255 do Código Civil Brasileiro. Percebe-se, portanto, no caso enfocado que não se verifica a atividade de INCORPORAR, em virtude que não está havendo venda de imóveis ainda na planta. Trata-se o caso em tela da constituição de um condomínio civil que se constituirá no momento do registro da escritura pública, uma vez que a COMPRADORA (Construtora) passará a ser detentora de fração ideal do terreno e a VENDEDORA (antiga proprietária de 100% do terreno) ficará como proprietária da outra fração ideal do imóvel. Corroborando com este entendimento, Pedro Elias Avvad (2009, p.148) ao tratar sobre espécies de Condomínio, esclarece o seguinte: “Quanto à sua origem, o condomínio pode ser convencional ou voluntário e incidental ou acidental. Convencional ou voluntário é aquele que nasce de um contrato (convencional) ou da vontade dos interessados (voluntário), pelo qual uma duas ou mais pessoas adquirem ou colocam uma coisa comum para dela usufruir.“ Ainda sobre a origem do condomínio, Carlos Roberto Gonçalves (2006, p. 356), assim se manifesta: “Quanto à origem, o condomínio pode ser convencional, eventual ou legal. Convencional ou voluntário é o que se origina da vontade dos condôminos, ou seja, quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem. Assim, com o registro da escritura, o imóvel do caso em exame, passa a ter dois proprietários: Construtora e antiga proprietária do terreno. Como forma de pagamento pela aquisição da fração ideal do terreno, a Construtora arcará com o custo da construção de uma quantidade de unidades autônomas estipulada no negócio jurídico, os quais por ACESSÃO irão passar a integrar o patrimônio da antiga proprietária da totalidade do terreno, ora com apenas a fração que lhe foi reservada e •••