A renovação do contrato de locação com prazo certo sem a anuência do fiador

A renovação do contrato de locação com prazo certo sem a anuência do garantidor - Irresponsabilidade do fiador - Parte I 

José de Anchieta da Mota e Silva* 

BDI nº 22 - ano: 2014 - (Comentários & Doutrina)

A renovação do contrato de locação com prazo certo sem a anuência do garantidor Irresponsabilidade do fiador - De início, trago para análise alguns artigos da Lei do Inquilinato e dos Códigos Civilistas de 1916 e 2002, bem como a jurisprudência do STJ e, ainda, a lição dos doutos juristas que, de forma correta, diagnosticam a fiança como contrato acessório, dando à mesma interpretação restrita. Nesse sentido, obsta-se a interpretação da fiança de forma extensiva, frente à vedação estabelecida não só pelo artigo 819 do Código Civil de 2002, como também já assim dispunha o artigo 1.483 do Código Civil de 1916.

A Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, prevê, em seus artigos 39, caput, e 40, inciso V, que:

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei. (parte final acrescida pela lei 12.221/2009).

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

(…)

V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo.

Ao se examinarem conjuntamente os dois artigos, chega-se às seguintes conclusões: a) a parte final do art. 39 foi incluída pela Lei no 12.211/2009 da seguinte forma: “ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei”; b) tal acréscimo em nada altera os fundamentos expostos neste trabalho, por uma razão bem simples: em hipótese alguma, houve revogação do artigo 40, inciso V, da própria Lei, como também não o houve quanto ao disposto no artigo 819 do Código Civil, que impede a interpretação extensiva à fiança; c) não se altera o entendimento remansoso de que o contrato de locação é o principal e o contrato de fiança, o acessório, quando se conclui que o acessório segue a sorte do principal; d) de praxe, os contratos de locação escritos possuem prazo determinado; e) é certo que o locatário fica obrigado, ao término do contrato, entregar o imóvel, isto em caráter irrevogável e irretratável, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial.

Assim, em razão de tais cláusulas, à evidência, verifica-se que a cláusula que impõe ao locatário a responsabilidade pela demora da entrega das chaves, em hipótese alguma, deve ser debitada ao fiador. Isso, porque a obrigação não é do fiador, mas do locatário, em primeiro lugar, e também do locador em cobrá-la do locatário ou da sua Administradora, para que se tomem as providências cabíveis.

Não há como conceber a possibilidade de se responsabilizar o fiador por atitudes tomadas pelo locatário, com a ciência do locador, sem que traga ao conhecimento daquele primeiro a ocorrência da situação e, sobretudo, sem ter a sua anuência.

Os artigos (...).

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