Administrando conflitos nos condomínios

Qual o papel do síndico, do zelador e da administradora em situações como essa? Quando é a hora de levar o caso para a Justiça?

Condomínio significa propriedade comum, o que prevê direitos e deveres para a conservação de áreas e bens, além da liberdade e o bem-estar daqueles que decidem viver em áreas que serão usufruídas em conjunto. Embora este seja o ideal, o que se vê na prática são desentendimentos que muitas vezes acabam ultrapassando os portões dos prédios para chegar aos tribunais. “Ao analisarmos as reclamações, é fácil perceber que poderiam ser evitadas com o conhecimento dos moradores sobre os regulamentos internos e a participação nas assembleias, fórum idealizado para a solução de conflitos e discussão de melhorias. Estes caminhos são muito mais fáceis e menos onerosos do que recorrer à justiça”, afirma Fabio Kurbhi, vice-presidente da Aabic.

Os conflitos são inevitáveis, seja por barulhos, animais ou outro motivo qualquer, mas o que faz a diferença é como lidar com eles. Segundo o especialista, a priori, o síndico tem o dever de fazer cumprir a convenção. O zelador é um subordinado a ele, com função de zelar pelas áreas, pela manutenção, pelo funcionamento do condomínio. “O cumprimento do regulamento interno e das atas das assembleias, ou seja, as deliberações tomadas ficam sob responsabilidade do síndico. Quando existe um conflito, o sindico tem sim obrigação de tentar conciliar as partes”, explica. “Este conceito da conciliação tem imperado no Judiciário, nas relações empresariais, nas relações condominiais, como uma necessidade da sociedade, ou seja, o próprio Conselho Nacional de Justiça fala muito em conciliar. Então, o sindico que foi eleito pela assembleia deve buscar um consenso, um equilíbrio das relações. Em regra isso tem sido muito bem conduzido na administração dos condomínios, com bastante tranquilidade”, completa.

A dica para evitar situações como essa ou solucioná-las de maneira mais simples é investir tempo e dedicação na convenção condominial. Elas precisam ser discutidas regularmente e adaptadas a um momento mais moderno. De acordo com o vice-presidente da AABIC, convenções muito antigas dos prédios com mais de 50 anos devem ser sempre reformuladas, porque existe a cada período uma necessidade. “As convenções tem que ter um grau de flexibilidade que permita alcançar o viver daquele que ainda nem nasceu, porque a vida condominial permite que no futuro haja outros anseios, outras culturas. Neste sentido, é função tanto do advogado, da administradora, como dos condôminos, avaliar realmente se a convenção está atendendo aos interesses da maioria”, detalha.

Nos casos mais extremos, em que a conciliação não surte efeito, aí sim é indicado recorrer ao sistema judiciário para evitar prejuízos ao condomínio como um todo. “Só em situações excepcionais que o síndico deverá buscar uma solução judicial, na medida em que ninguém gostaria de conflitar, ou ter um litígio com um vizinho. O ideal é ter um ambiente saudável”, opina Kurbhi. “Mas na grande maioria dos casos, o síndico consegue solucionar os problemas por meio de reuniões, encontros, assembleias, onde as matérias são debatidas e se busca um equilíbrio para bem viver”, finaliza.