Compensação de aluguéis por benfeitorias de grande porte não autorizadas pelo locador

Pergunta: Alugamos uma casa que estava com vazamento no telhado. Enviamos à proprietária um orçamento para conserto no valor de R$ 2.880,00 (mão de obra e material) no mês de abril/13. A proprietária não autorizou e pediu mais dois orçamentos. Enviamos em julho/13 o 2º no valor de R$ 19.200,00 (mão de obra e material) ou R$ 12.160,00 (mão de obra), a inquilina conseguiu o 3º no valor de R$ 11.820,00 (mão de obra e material). Na ocasião a inquilina se ofereceu para fazer a obra e descontar do aluguel. Mas até o momento a proprietária não respondeu nossas mensagens. Neste ínterim a inquilina fez à revelia a obra do telhado, sem autorização nossa ou da proprietária e se nega a pagar o aluguel. Afirma a locatária que voltará a pagar o aluguel mais taxas, após ser ressarcida do valor de R$ 11.820,00 referente a troca do telhado. O •••