Comprador de imóveis tem ônus de exigir certidões pessoais

É altamente controvertida a questão da necessidade de obtenção de certidões de distribuição de feitos ajuizados contra o vendedor, por ocasião da compra ou da celebração de contrato envolvendo a propriedade de um imóvel. Muitas vezes há exigência, por parte do tabelião, da apresentação das referidas certidões para a lavratura de escritura pública que, após o registro, irá transferir a propriedade do imóvel. Por isso às vezes nos deparamos com a declaração, na escritura pública, de que o comprador “dispensou” a apresentação das certidões pessoais referentes ao vendedor, notadamente as certidões de feitos ajuizados no foro de domicílio do vendedor ou de situação do imóvel. Situação semelhante ocorre por ocasião da celebração de qualquer contrato que verse a respeito de propriedade imobiliária, como, por exemplo, compromisso de compra e venda de imóvel. Há uma questão prática a ser resolvida: as certidões pessoais do vendedor devem ser obtidas? Ninguém está obrigado a fazer ou a deixar de fazer algo caso inexista lei que determine ou fundamente a obrigação. É o que dispõe o art. 5º, II, da Constituição Federal. À luz desse postulado, vamos verificar, inicialmente, se existe obrigação legal para que essas certidões sejam apresentadas. Caso a conclusão seja pela existência de norma determinando essa apresentação, a solução é simples: as certidões devem ser obtidas porque há norma estabelecendo essa obrigação. Caso contrário, a solução demandará outra análise, como veremos. Uma corrente doutrinária sustenta que a necessidade de obtenção das certidões de feitos ajuizados contra o proprietário do imóvel decorre da Lei 7.433, de 18 de dezembro de 1985. Trata-se da norma referente à lavratura de escrituras públicas, aplicável também a certas hipóteses em que o contrato relativo ao imóvel poderá ser feito por instrumento particular. Com efeito, o parágrafo 2º do art. 1º da Lei 7.433/85 menciona expressamente a necessidade de apresentação da certidão de feitos ajuizados, nos seguintes termos: “Art 1º - Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei. (...) Parágrafo 2º - O Tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição. (...)” Contudo, o inciso IV do art. 1º do regulamento dessa Lei — Decreto 93.240, de 9 de setembro de 1986 — assim dispõe: “Art 1º. Para a lavratura de atos notariais, relativos a imóveis, serão apresentados os seguintes documentos e certidões: (...) IV - a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias; (...)” A redação do inciso IV parece dar a entender que a obrigação de apresentação de certidões de feitos •••