Defeitos do imóvel alugado: alternativas do locatário

Os contratos de locação são bilaterais, ou seja, a cada contratante cabe o cumprimento de uma determinada obrigação – e uma das partes não pode exigir, da outra, o cumprimento da respectiva obrigação antes de cumprir a sua, nos termos do artigo 476 do Código Civil. As obrigações do locatário são bem conhecidas, e incluem, principalmente, o dever de pagar o aluguel e os encargos locatícios, além de outras obrigações acessórias tais como o cuidado com a manutenção do imóvel e, eventualmente, a contratação de seguro e o pagamento de impostos. Tais obrigações geram o maior número de discussões judiciais com relação às locações, especialmente no que diz respeito à falta de pagamento dos aluguéis e encargos: afinal, não havendo o pagamento, o inquilino não pode exigir a contrapartida do locador, que é a utilização do imóvel. Ocorre que o locador também tem determinadas obrigações, previstas no artigo 22 da Lei do Inquilinato e no Código Civil: dentre estas, a mais relevante é a entrega do imóvel em condições de servir ao uso a que se destina. Caso o locador não entregue a posse do imóvel ao inquilino, ou o entregue sem condições de servir ao uso previsto em contrato (residencial ou comercial), não poderá exigir do inquilino que cumpra suas obrigações, especialmente o pagamento do aluguel. Neste ponto, vale lembrar que aplicam-se à Lei do Inquilinato as disposições do Código Civil, no que a primeira lei for omissa.1 E o Código Civil estabelece três possibilidades para a parte que firmou um contrato bilateral, quando o outro contratante não cumpre suas obrigações: revisar o contrato, com base no artigo 317 do Código,2 ou requerer a sua rescisão, com pedido de perdas e danos. Também poderá exigir a correta prestação que lhe é devida pelo •••