Do refinanciamento da dívida imobiliária com transferência de credor – Sub-rogação

Inovações trazidas pela Lei Federal nº 12.810, de 15 de maio de 2013. Desde o advento da Lei Federal nº 12.703, de 7 de agosto de 2012, muitas foram as discussões entre os Oficiais Registradores acerca da implementação e operacionalização dos contratos de transferência de financiamento com alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, especialmente no que se refere à quitação do financiamento anterior e, consequentemente, à forma de participação do credor original na nova contratação. Alguns defendiam que esta participação era dispensável, considerando que não havia necessidade de o registrador solicitar qualquer título que comprovasse o adimplemento das obrigações do devedor perante a instituição financeira credora original. Outros, mais arraigados ao Princípio da Segurança Jurídica, entendiam que era fundamental que o credor original fosse parte interveniente nos contratos de transferência de financiamento ou, na ausência desta intervenção, que fosse apresentado documento apartado no qual o credor original declarasse o saldo devedor e a extinção de todas as obrigações do devedor por conta do registro do novo contrato. Pode-se dizer que a divisão de pensamentos fundou-se, em especial, na redação do artigo 5º da Lei Federal nº 12.703, que acrescentou o §3º do artigo 25 da Lei Federal nº 9.514/97, que previa a dispensa da prévia averbação da quitação do financiamento imobiliário, autorizando um único registro – o da transferência do financiamento e da garantia imóvel. Enquanto os que consideravam desnecessária a participação do credor original justificavam tal posicionamento na previsão legal da não emissão dos termos de quitação do financiamento original, outros afirmavam que este mesmo dispositivo legal deixava indubitável a ocorrência do evento quitação, servindo apenas para dispensar sua averbação prévia na matrícula, porém não eximindo o credor original de intervir na transferência atestando o saldo devedor e a quitação das obrigações. Passados 9 (nove) meses da publicação da referida Lei Federal nº 12.703, após extensos debates e alguns contratempos, não tardou para que o legislador sanasse as omissões e imprecisões do texto legal com a aprovação e publicação em 15 de maio de 2013, da Lei Federal nº 12.810, que, por sua vez, deixou cristalino a importância da atuação do credor original no processo de transferência do financiamento imobiliário. No novo contexto legal ele não só tem o dever de informar o saldo devedor do contrato original e de atestar o recebimento dos valores a ele devidos, como também tem o direito de tomar conhecimento da proposta de financiamento da instituição financeira proponente e, mais, o direito de no prazo de 5 (cinco) dias cobrir a proposta e manter o cliente e o contrato de financiamento, conforme se vê da leitura dos artigos 33-A a 33-F do novo Capítulo II-A acrescentado à Lei Federal nº 9.514/97 pelo artigo 34 da Lei Federal nº 12.810. Inicia o capítulo II-A tratando da sistemática básica da transferência, conferindo o prazo de 2 (dois) dias úteis para o credor original fornecer o documento hábil para a operacionalização do negócio jurídico: CAPÍTULO II-A (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013) DO REFINANCIAMENTO COM TRANSFERÊNCIA DE CREDOR Art. 33-A. A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência. Parágrafo único. A emissão do documento será feita no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis após a quitação da dívida original. Em seguida, confere ao novo credor a obrigação de fornecer ao credor original as condições de financiamento, bem como estipula prazo para que •••