BDI Nº.11 / 2003 - Perguntas & Respostas Voltar

EXONERAÇÃO DE FIANÇA LOCATÍCIA - PODE OU NÃO PODE?

A respeito de uma orientação publicada nesta seção sobre a possiblidade de o fiador exonerar-se da fiança segundo as regras do Novo Código Civil, recebemos dos nossos leitores José Paulo Koch e Daví Barela Dávi, advogados em Chapecó, SC a manifestação que reproduzimos abaixo. Sobre o mesmo assunto, o Diário do Comércio publicou uma matéria com opiniões divergentes de dois especialistas, que reproduzimos em seguida. Entendemos importante informar nossos leitores a respeito dessa controvérsia, pois julgamos que ainda haverá muitos debates antes que a matéria se veja pacificada em nossos tribunais. “Ao Diário das Leis Prezados Senhores. Atendendo-se sugestão de Vossas Senhorias, para a manifestação sobre as consultas respondidas, mesmo que o entendimento seja conflitante, ousamos discordar da orientação dada na edição do Mês de Março, de 2.003, nº 8, às folhas 26/27, quando da resposta a pergunta sobre a “Exoneração do Fiador, Mediante Notificação ao Credor.” A orientação dada, com a máxima vênia e em nosso modesto entendimento, não observa as disposições legais vigentes, pois, principalmente após a vigência do novo Código Civil, restou reafirmada a especialidade da Lei do Inquilinato, que regula, com exclusividade, as relações locatícias, encontrando este código tão somente aplicação subsidiária, em caso de lacuna na lei especial. A respeito da matéria em questão, apesar do posicionamento do STJ, equivocado, em nosso entendimento, a exoneração do fiador, principalmente após a vigência do Código Civil atual, Lei nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2.002, restou inviável, inclusive e principalmente mediante uma notificação extrajudicial. Entendemos, com a devida vênia, considerando-se as disposições expressas e claras do Artigo 2.036, do Código Civil, que o mesmo não se aplica as relações locatícias, a não ser subsidiariamente, aliás como também ocorria com o Código revogado, sendo que a diferença reside, tão somente, na expressa disposição do Código atual. O Artigo 2.036, do Código Civil, Lei nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2.002, encontra-se assim redigido: “A locação de prédio urbano, que esteja sujeito à lei especial, por esta continua a ser regida.” Assim sendo, há que se examinar as disposições da Lei Especial, ou seja, a Lei do Inquilinato, sob o nº 8.245, de 18 de Outubro de 1.991 que, quando trata das garantias locatícias, e em especial da fiança, seu Artigo 39, dispõe textualmente: “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.” Nestes termos, sendo a fiança prestada sem qualquer limitação, e de maneira livre e espontânea, por parte do garante, não poderá ele exonerar-se da mesma sem que o contrato principal seja rescindido, o que somente ocorrerá após a devolução efetiva e real do imóvel, tendo-se como base, para rescisão, o fato concreto, devolução do imóvel. Observar-se-á ainda, as disposições do Artigo 79, também da Lei do Inquilinato, que expressamente dispõe: “No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.” Vemos, desta forma, que havendo determinação da lei especial, que a fiança, no que diz respeito a sua vigência – por todo o tempo em que vigorar o contrato de locação, salvo disposição em contrário –, deverá prevalecer, de maneira inafastável, sobre as disposições do Código Civil, inclusive e principalmente em obediência a seu Artigo 2.036. Ressalte-se ainda, que em geral, os contratos de locação reproduzem as disposições do Artigo 39, da Lei do Inquilinato, não se fazendo, desta forma, necessária nenhum tipo de interpretação, muito menos extensiva, bastando aplicar o que restou contratualmente ajustado, sendo assim totalmente infundada a tentativa de aplicação do Artigo 819, do Código Civil. Ressalte-se, por oportuno, que nos termos do Artigos 46, parágrafo primeiro; 47 e Artigo 56, este para o caso de locações comerciais, a prorrogação, por tempo indeterminado, é automática, devendo, via de conseqüência, prorrogar-se também as garantias prestadas, conforme disposições expressas da Lei do Inquilinato, acima transcritas. A respeito do assunto, encontramos decisão do STJ, no REsp. nº 435449-PR, Rel. Min. Fernando Gonçalves, julgado em 10.09.2.002, DJU de 30.09.2.002, página 313, a seguinte fundamentação: “2. Se há específica e expressa disposição contratual, prevendo a responsabilidade dos fiadores na hipótese •••