Locação “built to suit” Construir para servir

Comentário do BDI: Essa modalidade nova de locação comercial abre caminho para o melhor acomodamento e utilização por parte do locatário. O presente artigo vem acompanhado com um modelo dessa modalidade de locação. Leia e entenda mais. CONCEITO I. LOCAÇÃO“BUILT TO SUIT”- CONTRATO. A modalidade da operação imobiliária considerada pela Lei 12.744 de 19/12/12, é doravante, sem sombra de dúvidas, um contrato de locação típico, e não, atípico como vinha sendo tratado no mercado. É que, na verdade, a Lei 12.744/12 se agrega à Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), introduzindo a locação encomendada onde o alugatário oferece ao alugador suas necessidades e características relativamente ao imóvel, ou aos imóveis objetos da locação. No negócio “Built To Suit”, na verdade, o contrato se mantém dentro das tradicionais características “res, pretium et partes” comumente celebrado com vigência longeva colimando acontecer os interesses e propósitos entre locador e locatário. Portanto, é de rigor conhecer o direito trazido na nova legislação (Lei 12.744/12), que estabelece ao locatário do contrato “Built To Suit” a possibilidade de rescisão do contrato a qualquer tempo, mediante o pagamento da multa fixada no contrato que não poderá exceder a soma dos alugueres a receber até o final da locação, bem como, a de renunciar ao direito de revisão do valor do locativo, e, mais, o reconhecimento da prevalência das condições livremente pactuadas no contrato, e a observância necessária das disposições da Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91 à qual se agregou a legislação em comento, com a nova redação dada ao art. 4º, e a introdução do novo art. 54-A, e seus dois parágrafos. Embora no pacto locatício “Built To Suit” o princípio soberano da vontade das partes (pacta sunt servanda), emoldurado pela boa fé contratual (Código Civil 2002 Prof. Miguel Reale), além da função social do contrato (Maria Helena Diniz) e do equilíbrio econômico financeiro prevaleçam, de rigor considerar a intenção do Legislador em prestigiar a boa fé nas negociações. Obviamente diante de uma legislação recentíssima (03 meses e meio desta data, Abril/2013), não há se falar em jurisprudência e até mesmo, s.m.j. copiosa doutrina. O elemento “tempus” como controlador e aperfeiçoador do Direito, nos mostrará através dos atos dos juristas, juízes e advogados, a correta normatização do assunto para que ocorra em data a mais breve possível o conhecimento para a melhor aplicação do novo instituto. II. LOCAÇÃO “BUILT TO SUIT” LEI 12.744 DE 2012. Com o advento da Lei 12.744 de 19 de Dezembro de 2012, ficou devidamente definido o contrato de locação conhecido como “built to suit”, nos termos do artigo 3º da lei em comento, que determinou que a Lei 8.245/91, passe a vigorar acrescida do art. 54-A, que seja: Art. 54-A- “Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à previa aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.” §1º. “Poderá ser convencio-nada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação”. §2º- “Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação”. O art. 54-A introduzido pela Lei 12.744/12, contava com um parágrafo, que foi vetado, e que era redigido da seguinte forma: §3º- “Desde que devidamente registrado o contrato de locação no registro de títulos e documentos da situação do imóvel, os valores relativos aos aluguéis a receber até o termo final contratado serão livremente negociáveis pelo locador com terceiros, na forma dos arts. 286 a 298 da Lei nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002 (Código Civil) responsabilizando-se o locatário e eventuais garantidores pelo respectivo adimplemento”. Razões do Veto: “Ao exigir que o contrato seja levado ao Registro de Títulos e Documentos, o dispositivo cria ônus adicional contrário à própria finalidade do projeto. Ademais a supressão do dispositivo não obstrui a cessão de crédito, nos termos da legislação vigente”. A mesma Lei 12.744/12 também modificou a redação do art. 4º da Lei 8.245/91, para fazer constar a exceção da condição prevista no introduzido artigo 54-A, no que tange à multa pela devolução do imóvel pelo locatário, no caso do contrato “built to suit”, que passou a ter a seguinte redação: Art. 4º “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o §2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”. A Lei 12.744/12 veio em boa hora, para dirimir as dúvidas sobre a natureza da relação contratual de imóvel denominada “built to suit” (construído para servir), a qual, à falta de dispositivo legal expresso, se entendia subordinada à locação prevista no Código Civil, situando-a de vez, na legislação inquilinária específica (Lei 8.245/91). Anteriormente à lei de 2012 a relação “built to suit” era considerada um contrato atípico, previsto no art. 425 do diploma civil, que permite às partes estipular contratos atípicos, desde que observadas as normas gerais fixadas no Código Civil, dispositivo sem correspondente no Codex anterior, ou como locação atípica sujeita ao •••