BDI Nº.22 / 2003 - Comentários & Doutrina Voltar

MULTA RESCISÓRIA NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

DESCONHECIMENTO DA LEI MOTIVA CONFLITOS DESNECESSÁRIOS Kênio de Souza Pereira (*) As relações entre locadores e inquilinos melhoraram após a implantação do Plano Real, pois o principal motivo dos conflitos perdeu a força. Consistia na defasagem do valor do aluguel, fruto de uma inflação descontrolada. Diante dessa nova realidade, o valor do aluguel tem se mantido estável, motivando o mercado a oferecer um bom estoque de imóveis para locação, tendo o inquilino maior facilidade em encontrar um imóvel dentro de suas pretensões. Com a dinâmica da economia e da vida moderna, às vezes o inquilino compra um imóvel ou encontra outro que melhor lhe atenda. Estando o contrato de locação vigorando por prazo determinado, tem preferido, às vezes, mudar-se, resultando na rescisão do contrato em pleno vigor. O desconhecimento das normas legais que regem os contratos de locação e o seu encerramento tem gerado confusão, especialmente quanto à cláusula penal, motivando, às vezes de forma equivocada, ações judiciais de cobrança ou de consignação, ocasionando grandes prejuízos e um desgaste desnecessário nas relações. Primeiramente, devemos entender que a Lei do Inquilinato, apesar de ser tida como imparcial, trata de forma protecionista o inquilino ao permitir somente a ele rescindir o contrato por prazo determinado, sendo aplicável ao caso as seguintes normas legais: Lei do Inquilinato, número 8.245/91. Art. 4º ‘Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”. Novo Código Civil - artigo que substituiu o art. 924. Art. 413. “A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. A Lei do Inquilinato não estipula um percentual ou valor de multa rescisória ou punitiva. O Código Civil deixa sua fixação a critério das partes, no limite do disposto no art. 412 “O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal”. Os contratos de locação em geral estipulam uma multa moratória aplicável no caso de impontualidade e outra no caso de infração contratual, prevista na cláusula penal. Esta segunda é geralmente fixada no valor correspondente entre 3 a 6 aluguéis vigentes na época da infração, sendo objeto de polêmica, pois alguns contratos são elaborados de forma imprecisa. Para evitar dúvidas, existe a possibilidade de se estipular numa cláusula a multa •••