O lucro cessante no atraso na entrega de imóvel

Atualmente, por intermédio de uma simples pesquisa na internet é possível localizar centenas, ou até milhares, de matérias, reclamações entre outras situações envolvendo questões relacionadas ao atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta, tanto para fins residenciais como comerciais. Outrossim, para o presente estudo não adentraremos no mérito da validade ou não das cláusulas que concedem, sem qualquer prejuízo para as construtoras, o prazo de 180 dias para atrasar a entrega da obra. Isso porque, a discussão sobre a validade do prazo ajustado de 180 dias necessita da análise do caso específico e termos contratuais. O fato concreto é que, o consumidor e a construtora ao assinarem o contrato de compra e venda do imóvel assumem reciprocamente direitos e obrigações. No entanto, excluídas raras exceções, o consumidor por estar diante de um contrato de adesão não consegue alterar as cláusulas impostas, fato que é observado ao analisarmos a maioria dos contratos, uma vez que as sanções impostas ao consumidor no caso de descumprir sua obrigação “são mais punitivas” do que quando a descumpridora das obrigações é a construtora, ocasião em que inexistem sanções ou a sanção é demasiadamente suave, não refletindo em nenhum temor efetivo pelo descumprimento do contrato. Como consequência, acompanhando a expansão imobiliária no Brasil, há reflexo crescente no judiciário acerca dos inúmeros conflitos oriundos dos contratos de compra e venda que são firmados. Um dos principais assuntos discutidos é decorrente do atraso na entrega do imóvel, situação em que caberá ao judiciário avaliar se há ou não equidade nas cláusulas contratuais contratadas e definir o valor devido em decorrência do atraso na entrega do bem. Isso porquê, em alguns casos, mesmo existindo no contrato cláusula penal no caso de atraso da entrega do imóvel, a sanção é extremamente amena para a construtora, situação que coloca o consumidor em extrema desvantagem. Por conseguinte, não raramente, o Judiciário considera nulas tais cláusulas, nos moldes do previsto no Art. 51, I, III e IV, in verbis: Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor, pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;… III – transfiram responsabilidades a terceiros; IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; Assim, superado o prazo previsto para entrega do bem, está concretizado o descumprimento contratual por parte da construtora, ensejando no direito à indenização. E a discussão judicial será para apurar o valor a ser indenizado, sendo que para o presente estudo analisaremos a situação em que o imóvel adquirido não será utilizado para uso próprio. Ora, é de conhecimento de todos que em decorrência da expansão imobiliária a compra, venda e aluguel de imóveis residen-ciais e/ou comerciais tem demonstrado ser uma fonte rentável para alguns investidores. E tais pessoas, sejam PF ou PJ, da mesma sorte daqueles que utilizarão o imóvel para fins próprios sofrem prejuízos decorrentes do atraso na entrega do bem e, portanto, possuem direito à indenização. O amparo legal para o pleito indenizatório vai além dos dispositivos contidos no Código de Defesa do Consumidor, pois o Código Civil também protege o comprador, nos moldes do disposto no Art. 395, in verbis “Responde o devedor pelos prejuízos •••