O princípio da concentração dos atos registrais na matrícula imobiliária

1. Introdução O princípio da concentração começou a ser desenvolvido doutrinariamente aqui no Sul, já sendo aplicado em nível nacional. A praxe corrente era a coletânea de todo o tipo de negativas judiciais. Todas imprestáveis pela simples razão de que não há Registro Nacional de Demandas. Além disso, o Brasil adota o princípio do foro relativo para as ações pessoais e a gama de Justiças (comum, estadual e federal; militar, estadual e federal; trabalhista, eleitoral, foros privilegiados, etc.) ensejavam possível presença de demandas alhures, o que não poria o negócio jurídico a salvo. Se o direito não sabe resguardar a operação mais corriqueira, como uma compra e venda, é porque fracassou. O direito não existe, unicamente, para o processo. Ele deve regrar o cotidiano do cidadão. O direito objetiva ordem e crescimento. A aquisição de um imóvel, no Brasil, constitui uma aventura jurídica, principalmente diante dos institutos da fraude a credores e da fraude à execução, se levados ao extremo. Principalmente de parte dos Juízes do Trabalho. Apregoou-se, na época, que a Lei nº 6.015/1973 atribuía ao credor a iniciativa de noticiar uma demanda para produzir efeitos perante terceiros. O sistema jurídico consagrou o princípio da territorialidade para os imóveis e o domiciliar para o estado das pessoas. A grande extensão territorial e o fenômeno da migração exigiram a prática de pôr a salvo os negócios jurídicos efetivados sob o manto da boa fé. E, para tanto, compeliu o credor a alimentar o sistema para salvaguardar eventual direito, considerando o princípio da territorialidade. Com a adoção da matrícula, para onde devem ser levados todos os atos oponíveis a terceiros, consagrou-se, como única prática saudável, o princípio da concentração. O que não está na matrícula não existe para o mundo jurídico, salvo a usucapião e a servidão de trânsito aparente, porque aí a publicidade é natural. Os defensores desse princípio têm apregoado que, em se adotando o sistema tabular, deve ele ser completo. A matrícula (fólio real), em substituição às antigas transcrições de cunho pessoal e cronológico, deve ser tão completa que dispense diligências outras, em sintonia com a segurança jurídica que o Constituinte consagrou. Deve ser satisfativo. O art. 167 da Lei de Registros Públicos pode ser considerado exaustivo por alguns. Todavia, o apego a essa conclusão não enriquece o sistema, também porque o art. 246 da mesma lei permite ilações no sentido de se dar elasticidade ao comando legal. Havia, é verdade, um movimento entre os que elaboraram o anteprojeto da Lei 6.015 de se adotar a “summa divisio”, ou seja, direitos pessoais e direitos reais. E somente estes últimos teriam acesso ao álbum imobiliário, tese que não vingou. Ademais, o Juiz, nos atos de condução do processo e em salvaguarda aos direitos pessoais, pode adotar medidas cautelares inominadas e que podem comprometer futura alienação. E para que isso fosse efetivo e saudável para a comunidade, impunha-se a publicização de tal medida, com a inscrição do ato judicial na respectiva matrícula. Aí, a publicidade está gerada. A Justiça do Trabalho ignora por completo qualquer diligência, salvo nas execuções, quando a averbação da penhora se tornou obrigatória, integrando o ato constritivo. Assim, nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica do imóvel ou às mutações subjetivas pode ficar indiferente à matrícula do imóvel, nela ingressando quer por registro, quer por averbação. Assim, além dos atos translativos de propriedade, da instituição de direitos reais, na matrícula devem constar os atos judiciais: os atos que restringem a propriedade; os atos constritivos (penhoras, arrestos, sequestros, embargos), mesmo de caráter acautelatório; as declarações de indisponibilidade; as ações pessoais reipersecutórias e as reais; os decretos de utilidade pública; as imissões nas expropriações; os decretos de quebra; os tombamentos; comodatos, as servidões administrativas, os protestos contra a alienação de bens, os arrendamentos, as parcerias na matrícula. O ato público somente se completa com a publicação no órgão oficial do Governo. Tal publicidade é fugaz, mas gera a ficção de conhecimento. A lei é que especifica qual o órgão de publicidade, não podendo a parte optar por um ou outro. Nos precários, também denominados de publicidade ativa, a publicidade ocorre por avisos, editais, etc., incluindo-se a Imprensa Oficial para publicação de atos de governo. Sabe-se que dois são os órgãos de publicidade: os específicos e os precários. Cresce, por outro lado, o confisco de áreas utilizadas para cultura de vegetais psicotrópicos, quando, na sentença criminal, são confiscadas as propriedades. Como promover-se a comunicação deste ato à comunidade? Um simples edital prestar-se-ia para tal fim? Enfim, todos os atos e fatos jurígenos que possam implicar a alteração jurídica da coisa, mesmo em caráter secundário, •••