STJ inviabiliza condomínios fechados com documentação precária e guaritas em ruas

Falta de profissionalismo na regulamentação estimulará negativa de pagamento às associações O que venho alertando desde 2004 aconteceu e resultará na desvalorização de centenas de casas e lotes que são comercializados como se fizessem parte de “condomínios fechados”, pois na verdade se tratam de loteamentos. Receber a quota de condomínio que sustenta esses “condomínios fechados” tende a ficar mais difícil e muitos serão extintos diante da nova posição do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que decidiu em março de 2015, conforme Recurso Especial nº 1.439.163-SP, julgado pela Segunda Seção, que aquele que não faz parte da associação não é obrigado a pagar o rateio de despesas. Sem esses recursos em caixa não haverá como custear as despesas com os porteiros, vigias motorizados, limpeza e outros serviços que são administrados pela associação por meio de um estatuto. O que configura um condomínio de casas sem qualquer margem de dúvidas é aquele previsto no artigo 8º, da Lei nº 4.591/64, sendo regulamentado por uma convenção registrada no Cartório de Registro de Imóveis, conforme prevê o item 17, do inciso I, do artigo 167 da lei federal que regulamenta os registros públicos. Até 2014, o STJ decidiu em vários processos, com base na vedação do enriquecimento sem causa, que a “associação de moradores ou do condomínio” tinha o direito de receber a quota de manutenção de todos os proprietários de lotes ou casas dos loteamentos que possuíam portaria que controlasse o acesso, pelo fato dessa vigilância e demais serviços valorizarem os imóveis, mesmo que seus proprietários não tivessem aderido ao estatuto da associação. Mas agora mudou tudo! Tendo em vista a multiplicidade de processos no país que discutem essa matéria que estavam sendo analisados pelas 3ª e 4ª Turma do STJ, foi realizado o julgamento pela Segunda Seção, que reuniu todos os Ministros dessas Turmas para assim fixar um entendimento de forma a uniformizar a jurisprudência. Dessa forma, em março de 2015, com a votação de seis a dois, o STJ mudou radicalmente o posicionamento e consagrou que nesses casos deve prevalecer a disposição do artigo 5º, inciso XX, da CF que determina, “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”. Assim, somente os proprietários de casas e terrenos de loteamentos fechados que assinaram o estatuto da associação ou aderiram a ela mediante registro imobiliário são obrigados a •••