Vendedor de imóvel faleceu deixando esposa e filhos sem inventário. Como regularizar a propriedade?

Meus clientes adquiriram uma propriedade por meio de um contrato de compra e venda, possuindo recibo de quitação e comprovante de recolhimento do ITBI. A aquisição ocorreu na década de 1990. Somente agora, os compradores decidiram regularizar a propriedade e descobrimos recentemente que um dos vendedores faleceu, deixando esposa e dois herdeiros. Não há inventário a ser realizado, pois o falecido não deixou bens. Ingressamos com ação de adjudicação compulsória, mas o registro da propriedade foi recusado pelo oficial, que alegou ser necessária a notificação de ambos os vendedores qualificados na matrícula. No presente caso, só foi possível notificar a viúva. Diante desse quadro, indagamos qual o melhor caminho para resolver o registro do imóvel em nome dos meus clientes. Pergunta: 1 – A viúva poderá ingressar com pedido de alvará judicial para o cumprimento da obrigação de transferência da propriedade em nome dos meus clientes? 2 – A questão deverá ser resolvida através de inventário negativo para que se determine a obrigação a ser cumprida pelos vendedores? 3 – A questão poderá ser resolvida por meio de nomeação de inventariante extrajudicial para o cumprimento da respectiva obrigação? 4 – Devemos prosseguir com a tentativa da adjudicação compulsória via administrativa ou judicial? BDI Responde: 1 e 3 – O pedido de adjudicação compulsória impõe a necessidade de abertura de inventário, pois a obrigação de outorgar a escritura de compra e venda é do espólio e não dos eventuais herdeiros, devendo, portanto, o espólio ser representado pelo inventariante. Veja os seguintes julgados: “Ementa: AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Falecimento do titular do domínio. Ação interposta contra os filhos do 'de cujus'. O pedido de adjudicação compulsória do bem impõe a necessidade de abertura de inventário, pois a obrigação de outorgar a escritura de compra e venda é do espólio e não dos eventuais herdeiros, devendo, portanto, o espólio ser representado pelo inventariante, sendo certo que até mesmo a parte autora tem legitimidade para promover a abertura do inventário, conforme dispõe o artigo 616, VI, do Código de Processo Civil. Sentença reformada. Processo extinto, de ofício, sem resolução do mérito, por ilegitimidade de parte, com base no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. RECURSO PREJUDICADO". (TJSP - Apelação Cível 1003217-75.2015.8.26.0562 - Relatora: Ana Maria Baldy - Data do •••