De onde vêm os imóveis vendidos em leilão?

Geralmente, imóveis vendidos em leilão são negociados abaixo do valor de mercado. Há casos em que o desconto chega a 50%, 70%. Tudo depende das características, do momento do mercado para aquele tipo de imóvel e se o vendedor tem ou não a posse do bem. Se não tiver, o comprador precisará negociar ou tomar medidas judiciais para retirar o ocupante do imóvel. “Isso representa ao mesmo tempo uma dificuldade e uma oportunidade de arrematá-lo por um preço menor”, afirma Moacir De Santi, leiloeiro oficial da Sodré Santoro.

Duas modalidades

A judicial, que ocorre quando o juiz determina a venda para o pagamento de alguma dívida do proprietário; e a extrajudicial, que pode estar relacionada com o não pagamento de prestações do próprio imóvel, financiado pelo chamado sistema de alienação fiduciária. “Nesse caso, o imóvel é a garantia do pagamento da dívida. Consta em contrato que, se o proprietário não pagar o financiamento, depois de um determinado tempo e seguindo todos os ritos da lei, o imóvel vai a leilão sem a necessidade de se propor ação judicial”, explica Cristiane Bonetti, advogada do departamento de imóveis da Sodré Santoro.

A categoria extrajudicial inclui também o leilão comum, que acontece quando o proprietário leva o bem a leilão para vendê-lo de forma mais ágil do que a negociação imobiliária tradicional. Atualmente, cerca de 70% dos imóveis leiloados na Sodré Santoro têm origem extrajudicial e 30%, judicial.

Preço mínimo

Nos casos de leilão judicial ou extrajudicial de imóveis provenientes de alienação fiduciária, há duas tentativas de venda do imóvel em leilão, que são chamadas de primeira praça e segunda praça. A diferença é o preço mínimo aceitável, que costuma ser maior na primeira tentativa. O valor varia conforme a modalidade. No extrajudicial de alienação fiduciária, por exemplo, a lei estabelece que, na primeira praça, o lance vencedor deve ser igual ou superior ao valor de avaliação do imóvel.

Se não houver interessado, acontece a segunda praça, na qual o preço mínimo deve ser o valor da dívida que o antigo proprietário tinha com a instituição financeira acrescido das despesas jurídicas e administrativas, como honorários advocatícios, custos do edital e despesas do imóvel.

No leilão extrajudicial convencional, o próprio vendedor estabelece o preço mínimo. Nesse caso, não se faz necessário a realização de duas praças. O imóvel poderá ser levado a leilão quantas vezes o proprietário pretender até que seja vendido. Pode, inclusive, analisar propostas de compra se assim for de interesse.