Imóveis na física ou na jurídica.

Os brasileiros têm forte atração por imóveis.

Os brasileiros têm forte atração por imóveis. Muitos os acumulam, comprados ou herdados, com pouca clareza em relação aos custos e aos impostos necessários para manter esse patrimônio imobiliário.

José acaba de herdar imóveis. Alguns permanecerão alugados, e outros ele pretende vender. José ouviu dizer que o melhor a fazer é transferir os imóveis para uma pessoa jurídica, pois a tributação é mais baixa. Hum, será que é simples assim?

Antes de decidir, é preciso comparar a tributação dos aluguéis e dos lucros na pessoa física e na pessoa jurídica, além de calcular os custos de abertura, manutenção e

eventual encerramento da PJ.

Na pessoa física, os rendimentos dos aluguéis são tributados mensalmente pela tabela progressiva (0 a 27,5%) e somados aos outros rendimentos tributáveis na declaração de Imposto de Renda. O imposto final dependerá dos rendimentos tributáveis e das despesas dedutíveis, que levarão à escolha do modelo de declaração a ser utilizado.

No caso de José, que tem outros rendimentos tributáveis (salário mensal de R$ 15 mil) e usa a declaração simplificada por ter poucas despesas dedutíveis, o IR será superior a 20%.

Se transferir os imóveis para uma pessoa jurídica cuja atividade seja a compra, a venda e o aluguel de imóveis próprios, recolherá os tributos de acordo com o regime de tributação escolhido.

Como o Simples Nacional não pode ser adotado nesse caso, em geral o regime mais interessante é o lucro presumido, que tributará os aluguéis entre 11% e 14%. Assim, se José transferir os imóveis para uma pessoa jurídica, pagará menos IR sobre os aluguéis. Mas esse é apenas um pedaço da história.

Se e quando José vender os imóveis, na pessoa física pagará IR de 15% sobre o lucro, se inferior a R$ 5 milhões. Ainda nessa condição, poderá se beneficiar de isenções —por exemplo, não pagará IR sobre o lucro da venda de um imóvel residencial se comprar outro residencial em até 180 dias; poderá aplicar o percentual de redução sobre os imóveis que possui há mais tempo; no limite, o lucro estará isento de IR se os imóveis foram comprados antes de 1969.

Quando uma pessoa jurídica vende um imóvel, a tributação depende de sua atividade e da classificação contábil do bem. Demanda análise mais profunda, pois tanto na pessoa física quanto na pessoa jurídica há particularidades e variáveis que resultam em tributação mais ou menos vantajosa, dependendo de cada situação.

Ainda falando de imposto, na transferência do imóvel da pessoa física para a empresa, cuja atividade seja a compra, a venda, o aluguel e o arrendamento mercantil de imóveis próprios, incide o ITBI, imposto municipal sobre transferências onerosas de bens imóveis (em São Paulo, a alíquota é 3%).

Além das questões tributárias, outros custos devem ser considerados, como a abertura da empresa, a manutenção e/ou encerramento, o registro na junta comercial, a contabilidade, a consultoria jurídica etc.

A advogada Luciana Pantaroto lembra que, além de colocar todos os custos na ponta do lápis, a abertura de uma empresa pode ter impactos patrimoniais mais abrangentes e requer atenção especial em questões societárias e sucessórias. Os casados ou os que vivem em união estável precisam observar também eventuais implicações decorrentes do regime de bens do casamento.

Inicialmente, José estava decidido a abrir uma pessoa jurídica para acolher os imóveis herdados motivado pela menor tributação sobre os aluguéis. Entretanto, após entender toda a complexidade e os custos envolvidos, decidiu buscar consultoria especializada para tomar a decisão mais adequada.

Fonte: Folha de S. Paulo