Judicialização do setor imobiliário e debate sobre comissão de corretagem encerram seminár

​No encerramento do seminário Novas tendências do direito imobiliário, que se realizou nesta segunda-feira (11) no Superior Tribunal de Justiça, o ministro Luis Felipe Salomão proferiu palestra sobre o tema "O Judiciário e o mercado imobiliário", destacando a relevância do setor e o aperfeiçoamento da jurisprudência do STJ em um contexto de transformação do direito e da política e de crescente integração transnacional da sociedade.

Segundo ele, a jurisprudência do tribunal tem evoluído na resolução de demandas, sobretudo no âmbito do setor privado, objetivando a consolidação da democracia. Salomão falou sobre os precedentes vinculantes e sobre as demandas judiciais mais frequentes que chegam ao STJ, ressaltando que nas decisões da corte prevalecem o equilíbrio e o bom senso.

"Nesse contexto, o sistema que trata de construção e incorporação está em busca de soluções próprias, evitando judicializações indevidas. O caminho natural das coisas é que, no campo corporativo, como é o caso do setor imobiliário, se busque cada vez mais a autorregulação, o que diminui a judicialização", destacou.

Para Salomão, os desafios do Judiciário envolvem a interpretação correta de questões jurídicas recentes, como o papel dos precedentes no novo Código de Processo Civil e a relevância da questão federal como pressuposto para o recurso especial.

O ministro trouxe como exemplo decisões atuais do tribunal sobre compromisso de compra e venda de imóveis, rompimento contratual, indenizações, percentual de retenção por quebra de contrato e o impacto da Lei 13.786/2018, entre outros temas.

A mesa de encerramento do encontro foi presidida pela professora Teresa Arruda Alvim, da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo.

Corretagem

O primeiro painel da tarde tratou do tema "A incorporação imobiliária na perspectiva do STJ – interesse coletivo x interesse individual". Presidido pelo advogado Evaristo Aragão Santos, o painel contou com a participação do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, que falou sobre a tensão entre os interesses coletivo e individual na incorporação imobiliária e a jurisprudência do STJ.

Segundo o ministro, o caso da comissão de corretagem, do qual ele foi relator, é paradigmático. Ele explicou que os recursos foram analisados na vigência do Código Civil de 1916, quando cabia reclamação contra uma decisão de juizado especial civil que contrariasse entendimento do STJ consolidado em súmula ou julgamento de recurso repetitivo.

"Em alguns casos se reconhecia a abusividade da cláusula que transferia do vendedor para o comprador o pagamento da comissão de corretagem. Em outros se reconhecia a legalidade da cláusula. Como não havia repetitivo nem súmula, aquilo me impressionou. Vi que só havia uma maneira: afetar um desses recursos como repetitivo para ter uma posição da Segunda Seção. Não se referia mais somente aos interesses individuais, eu tinha agora um interesse coletivo", afirmou Sanseverino.

Ponto de equilíbrio

Para o ministro, a densidade social do tema é evidente. Ele ressaltou a necessidade de se atingir um ponto de equilíbrio em relação aos contratos, tanto para o adquirente quanto para o alienante e a incorporadora.

"A tensão entre o interesse social e o interesse coletivo é patente nas várias questões que têm chegado até aqui, referentes aos contratos de incorporação imobiliária e às relações entre adquirentes e empresas incorporadoras. Essas questões, de modo geral, têm sido resolvidas por meio de uma congregação entre os princípios fundamentais do direito privado e também no plano processual, e aí é grande a preocupação com a questão da isonomia e da segurança jurídica", declarou o ministro.

Outros temas

O seminário teve em seguida as palestras "Evolução da regulação em matéria de direito imobiliário", com o presidente do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), Olivar Lorena Vitale Júnior, e "Contratos imobiliários e o direito do consumidor", presidida pelo professor da Universidade de Brasília (UnB) André Macedo de Oliveira, com a participação do diretor da Ibradim Carlos Alberto Garbi.

A palestra "Temas 970 e 971 – cumulação de indenização por lucros cessantes e cláusula penal por atraso na entrega da obra / inversão da cláusula penal estipulada para o comprador contra a incorporadora" foi apresentada pela advogada Priscila Sato. O professor da Universidade de São Paulo (USP) José Carlos Baptista Puoli falou sobre "Polêmicas da alienação fiduciária".

Presidido pela procuradora da Fazenda Nacional Rita Dias Nolasco, o painel "Contencioso imobiliário: recentes uniformizações do tema, pelo STJ, e o impacto para o direito imobiliário" foi apresentado pelo advogado e vice-presidente da Ibradim, André Abelha.