Coronavírus: Como fica o pagamento dos alugueis?

Em nossa imobiliária estamos sendo questionados pelos locatários, especialmente nas locações comerciais, solicitando a suspensão em relação ao pagamento dos aluguéis pelos próximos 60 (sessenta) dias.

Perguntas:
1 – Considerando o cenário atual qual seria a orientação no sentido dos pedidos de desconto e da suspensão no pagamento do aluguel?
2 – Existe alguma possibilidade de ser alegado caso fortuito ou força maior em favor deste locatário e desfavor do locador? E o locador, como deve se posturar neste sentido?

BDI Responde: Tratando-se de uma situação nova, podemos tecer alguns entendimentos sobre o caso, sendo que o BDI publicará Artigos a respeito deste assunto: Pandemia do Coronavírus – COVID – 19, que será ampliado para outras situações, envolvendo caso fortuito e força maior etc.
Neste caso sabemos que tanto o Locador sobrevive do aluguel recebido como o Locatário necessita do imóvel locado para ganhar com os frutos de seu trabalho.
No caso da Pandemia Coronavírus, cujos malefícios são temporários, deverá haver compreensão entre o Locador e Locatário, conforme os seguintes entendimentos:
a – Inicialmente, poderá haver descontos ou até isenções no aluguel, somente durante o tempo do surto epidemiológico, retornando o valor do aluguel, após o fim do estado de calamidade, pois para estes casos o Código Civil prevê soluções jurídicas, como a Teoria da Imprevisão e da Onerosidade Excessiva, onde o Locatário poderá rescindir o contrato de locação sem pagar a multa contratual ou pedir isenção, carência ou revisão judicial, a seguir delineadas:
a1 – Nos casos de fechamento temporário e compulsório do negócio entabulado pelo Locatário em face da Pandemia de Coronavírus, conforme a Teoria da Imprevisão e da Onerosidade Excessiva, o imóvel alugado não terá utilidade para a locatária, causando significativo desequilíbrio contratual.
a.2 – Os artigos 478 a 480 do Código Civil, consagrou a matéria, ao tratar da rescisão, e possibilidade de alteração (revisão), dos contratos por onerosidade excessiva decorrente de fatos supervenientes e imprevisíveis (Teoria da Imprevisão – art. 317 do Código Civil).
a.3 – Conforme o art. 317 do Código Civil, poderá o juiz estabelecer um valor menor do aluguel, devido aos motivos imprevisíveis de paralisação do negócio em faze da Pandemia do Coronavírus.
a.4 – Conforme art. 478 do Código Civil, o Locatário poderá, se quiser, pedir a rescisão do contrato, imediatamente, sem pagar a multa contratual por entrega antecipada, quando o Locador, a partir do recebimento do imóvel, poderá alugar o mesmo para outros ramos autorizados (não proibidos) - (residência, farmácia, padaria, mercado, posto de saúde etc), a fim de não ter mais prejuízos.
a.5 – Conforme o art. 479 do Código Civil (Princípio da Conservação do Negócio Jurídico), se o Locatário não quiser perder o Ponto Comercial durante a fase epidemiológica do Coronavírus, poderá pedir amigavelmente (desconto no aluguel, ou uma carência de isenção por um ou dois meses), ou a Revisão Judicial temporária do valor do aluguel, em face da Teoria da Imprevisão (art. 317 do Código Civil).
a.6 – Também, questiona-se se a Pandemia do COVID-19, poderia ser classificada como um evento de caso fortuito ou força maior.
O Código Civil define caso fortuito ou de força maior em seu artigo 393:
“Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”.
A Pandemia do COVID-19, não deixa de implicar um evento inevitável que impede a consecução da obrigação locacional. Não seria, porém, a imprevisibilidade que deve, principalmente, caracterizar o caso fortuito, e, sim, a inevitabilidade. E, porque a força maior também é inevitável, juridicamente se incorporam estas duas causas envolvendo a isenção de responsabilidade.
Todavia, o fato é que nem sempre a caracterização do caso fortuito ou força maior seria simples e objetiva.
Obs: Nesta situação temporária de Pandemia, também, se o Locador não baixar preço do aluguel e perder o locatário, vai demorar para encontrar outro pretendente à locação.