STJ mantém baixa de alienação fiduciária, mas bloqueia matrícula de imóvel

A alienação fiduciária entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Mas é necessário impedir a transferência da titularidade do bem — da construtora para os compradores — antes da prolação de sentença em processo entre o banco e a construtora por ele financiada, para garantir o resultado útil do processo.

Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve a baixa de uma alienação fiduciária, mas determinou o bloqueio da matrícula de um imóvel, objeto de disputa entre os compradores e o Banco de Brasília (BRB).

No caso concreto, uma construtora obteve financiamento do BRB para construir um prédio e ofereceu todos os apartamentos como garantia do pacto de alienação fiduciária. Mais tarde, a empresa se tornou inadimplente, e o banco iniciou os procedimentos para consolidar a propriedade do bem.

Em seguida, os compradores de um dos apartamentos alegaram que teriam quitado todo o pagamento, acionaram a Justiça e conseguiram liminar favorável à baixa na alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel. Assim, foi permitida a transferência do apartamento aos compradores e posteriormente a terceiros. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal manteve a decisão.

As decisões levaram em conta a Súmula 308 do STJ, segundo a qual a hipoteca firmada entre construtora e banco não tem eficácia para os compradores. O BRB argumentou que as situações do enunciado se referem a hipoteca, e não alienação fiduciária.

Porém, o ministro relator Ricardo Villas Bôas Cueva apontou jurisprudência da corte no sentido de que a súmula também deve ser aplicada analogicamente aos casos de alienação fiduciária. Isso porque "sua intenção é proteger o adquirente de boa-fé, independentemente da forma de instrumentalização da garantia".

Além disso, o banco alegava que a medida estabelecida pela liminar seria irreversível, e que os documentos apresentados aos autos não comprovavam que os autores haviam pagado todas as parcelas do imóvel. O BRB apontava que teria havido uma simulação entre os compradores e a construtora.

"Assim, ainda que a produção da prova seja indeferida, ou que o recorrente não consiga demonstrar suas alegações, a tutela de urgência initio lites não pode afastar de forma irremediável o contraditório, devendo se limitar a garantir o resultado útil do processo", indicou o ministro. Por isso, ele determinou o bloqueio da matrícula do imóvel. A decisão foi unânime.

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REsp. 1.805.296