Escritura pública de venda deve ser registrada à margem da matrícula imobiliária
Nesta terça-feira, dia 20 de julho, o Conselho Superior da Magistratura, por unanimidade, nos termos do voto do desembargador Luiz Tadeu Barbosa Silva, Corregedor-Geral de Justiça, deu provimento a um recurso para determinar ao serviço de registro de imóveis da comarca de Aparecida do Taboado que registre uma escritura pública de venda e compra à margem da matrícula imobiliária, mesmo tendo ocorrido a morte do vendedor após a lavratura do ato, registro sem qualquer condicionamento a inventário ou pedido de alvará.
Apresentada uma escritura pública de venda e compra para registro no cartório de imóveis, o oficial recusou o registro, dizendo ter conhecimento de que um dos vendedores havia morrido. Logo, deveriam os compradores intervir em inventário ou pedido de alvará em juízo. Segundo o registrador, a fração ideal que pertencia ao falecido passou a integrar de imediato o patrimônio do espólio e, como tal, deveria ser colacionado ao inventário. O juiz da comarca manteve esse mesmo entendimento. Daí adveio o recurso ao Conselho Superior da Magistratura.
Em seu voto, o relator, desembargador Luiz Tadeu, destacou não se estar diante de compromisso de venda e compra de imóvel, mas sim de escritura pública de venda. Lavrada a escritura, tempo depois ocorreu a morte de um dos vendedores. Fez-se então, no voto, uma observação didática: “suponha-se que A faça a venda de um imóvel para a pessoa de B, por escritura pública lavrada no final do mês de março. O comprador não efetua o registro da escritura, de pronto, porque aguarda receber seu salário, previsto para o dia 10 de abril. No dia 4 de abril vem a óbito o vendedor A. Pergunta-se: teria o comprador que se habilitar em inventário ou requerer alvará para o espólio cumprir pseudo-obrigação? Teria que eventualmente ajuizar ação de adjudicação compulsória? É claro que não. Basta que o comprador leve a escritura a registro tão logo tenha condições de arcar com os emolumentos, para anotação à margem da matrícula imobiliária, para consolidar seu domínio, sem qualquer necessidade de ‘inventário’”.
De acordo com o relator, se o ato tivesse sido lavrado por contrato particular de compra e venda a situação seria outra: haveria necessidade de intervenção no inventário, quiçá pedido de alvará, ou até de adjudicação compulsória. No caso do recurso, no entanto, a escritura foi lavrada por instrumento público, como ato jurídico perfeito, o que não impede seu registro à margem da respectiva matrícula.
“Pretender que os apelantes se habilitem em autos de inventário para apresentação do pedido de transferência do imóvel objeto do contrato de compra e venda para que então o ato se realize, de fato, é negar o ato jurídico perfeito e acabado representado pela escritura pública de venda e compra”, destacou o Des. Luiz Tadeu.
Outro aspecto relevante para solucionar a dúvida apresentada é que um dos princípios que rege a atividade notarial e registral é a fé pública, sendo certo que a escritura pública de venda e compra lavrada é ato/documento que confere validade ao negócio jurídico firmado pelas partes, já que revestido das formalidades legalmente exigidas, possibilitando, assim, a transferência do imóvel aos compradores, ainda que após o óbito de um dos vendedores.
Pelo voto consolidou-se então o entendimento de que: Lavrada escritura pública de venda e compra de imóvel por instrumento público, o fato de ter ocorrido a morte de um dos vendedores após referida lavratura não impede que o adquirente registre o ato de venda e compra à margem da matrícula, no serviço de registro imobiliário, para a consolidação do domínio, sem condicionar o ato a qualquer habilitação em inventário. Prevalência da livre manifestação de vontade e da boa-fé objetiva dos atos negociais. Afinal, a escritura pública de compra e venda que preenche os requisitos exigidos à época de sua lavratura se consubstancia em ato jurídico perfeito.
Desta forma, contra o parecer, o recurso foi provido para determinar que o oficial registrador realize o registro da escritura pública de venda e compra do imóvel matriculado no SRI de Aparecida do Taboado/MS, com a consequente transferência da propriedade do bem aos compradores apelantes.