Com o IGP-M nas nuvens, como fica o reajuste dos aluguéis?

Conhecido como a inflação do aluguel, o IGP-M - Índice Geral de Preços-Mercado foi criado no final dos anos 1940 e mede o movimento dos preços de forma geral. Por isso, ele é mais abrangente que outros índices do mercado.

Divulgado pela FGV, é, por convenção, um indexador dos contratos de aluguel, tanto comerciais como residenciais. O acumulado de 12 meses do IGP-M para o mês de junho foi 35,75%, enquanto o IPCA, usado como inflação oficial e calculado pelo IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, foi 8,35%.

Para especialistas em Direito Imobiliário, nesse momento o IPCA seria o índice mais indicado para a negociação dos reajustes. "Apesar de não existir nenhuma previsão legal, o índice mais comum utilizado pelo mercado imobiliário para reajuste de aluguel é o IGPM. No entanto, como se trata de uma convenção entre as partes, nada impede que seja pactuado outro indicador, a fim de garantir condições mais acessíveis de reajuste", pondera Julia Vieira de Castro Lins, sócia do escritório Albuquerque Melo Advogados e pós-graduada em Direito do Consumidor e Responsabilidade Civil.

Há, inclusive, um projeto de lei do Deputado Vinicius Carvalho, propondo a alteração da lei 8.245/91 para que se inclua um parágrafo no artigo 18, determinando que o índice de correção dos contratos de locação residencial e comercial não poderá ser superior ao índice oficial de inflação do país, que é o IPCA.

Na opinião de Marcio Nassif, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Natal & Manssur, a saída é a negociação. Salvo raríssimas exceções, tal medida vem sendo realizada com frequência, uma .  condizente com os desafios gerados pela pandemia. "O próprio locador se mostrou inseguro em perder bons contratos de longo prazo. Por isso, o caminho mais efetivo é a negociação, que vem sendo realizada em todos os tipos de locação: lajes corporativas, galpões, lojas e até mesmo em imóveis residenciais", explica. Nassif ainda lembra que é possível, e recomendado, que se formalize a mudança na forma de correção por meio de aditivos contratuais.

A negociação também deve ser feita com antecedência. "Principalmente nos casos dos contratos em que a renovação é automática e o reajuste é realizado sem a necessidade de comunicação ao inquilino", esclarece Julia Lins.

A judicialização deve ser a última alternativa. Primeiro porque há que ser respeitado o princípio da intervenção mínima nas relações contratuais privadas, conforme estabelece o artigo 421 do CC. Segundo porque em todo processo judicial, há desgastes e custos. "É preciso que o julgador seja extremamente criterioso, com foco tão somente na retomada pelo equilíbrio contratual, evitando-se também a fomentação de comportamentos oportunistas e uma judicialização exacerbada", alerta Julia.

Na visão de Marcio Nassif, as decisões judiciais têm levado em conta também o contexto da pandemia para delimitar direitos e obrigações.