Justiça Federal determina baixa da hipoteca de imóvel quitado com construtora

A Justiça Federal concedeu ao proprietário de imóvel localizado no bairro Cristo Rei, em Curitiba (PR), o cancelamento de hipoteca constituída em favor da Caixa Econômica Federal (CEF) e de uma empresa de empreendimentos imobiliários. A sentença foi proferida pela juíza federal Giovanna Mayer, da 5ª Vara Federal de Curitiba, que determinou o levantamento da hipoteca registrada, condenando as rés ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

O autor da ação alegou que adquiriu o imóvel em 2017, tendo pago integralmente o preço estipulado. Todavia, ainda que outorgada a escritura pública de compra e venda, o bem foi dado em garantia de mútuo obtido pela vendedora perante a CEF. Em seu pedido, o autor defende a incidência do Código de Defesa do Consumidor, pugnando pela inversão do ônus da prova. Alega ainda que a empresa de empreendimentos imobiliários não quitou as obrigações assumidas perante a Caixa, sendo, por isso, mantida a inadimplência vigente à hipoteca de primeiro grau sobre todas as unidades do empreendimento.

Ao analisar o caso, a magistrada reiterou que a garantia oferecida pelas construtoras de imóveis a instituições bancárias, que financiam a construção do empreendimento sobre o qual incide a garantia real, já foi sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) que diz que "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

"Desta forma, ainda que terceiro adquirente tenha adquirido da construtora imóvel ofertado em garantia, a hipoteca constituída não tem o condão de produzir efeitos em relação a ele. Trata-se, em verdade, de uma relativização da garantia real em homenagem à boa-fé daquele que adquire o imóvel", esclareceu Giovanna Mayer.

No entendimento da juíza federal, ficou claro que o imóvel já está quitado  - escritura pública de compra e venda -, adquirido por pessoa física para ser utilizado para a moradia - pois se trata de apartamento em condomínio residencial.

"Os compromissos de compra e venda das unidades - apartamento e vaga de garagem -, são  posteriores à constituição da hipoteca. No caso concreto, o consumidor sabia da existência da hipoteca e confiou que, diante do pagamento integral, ela seria levantada. Fica evidenciada, portanto, a sua boa-fé, apta a temperar a aplicação da Lei nº 13.097/2015. Assim, considerando que a situação fática apontada subsume-se ao entendimento jurisprudencial consolidado pelo STJ, a procedência do pedido formulado pela parte autora, quanto ao cancelamento da hipoteca, é medida que se impõe".