Mantida liminar que determinou paralisação de obras em condomínio

O Desembargador Eduardo Uhlein, da 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), manteve a decisão liminar de 1º grau que determinou a paralisação das obras em um condomínio localizado no bairro Chácara das Pedras, em Porto Alegre. Na decisão, da tarde desta sexta-feira (21/06), o magistrado considerou que "possibilitar a continuidade da obra, em tais condições, dada a elevada probabilidade de que a licença não foi concedida validamente, é permitir eventual consolidação dos prejuízos à lei e à coletividade que justamente a ação civil pública busca impedir."

O recurso (agravo de instrumento) foi interposto pela ABF Empreendimentos Imobiliários LTDA.

Caso

A Ação Civil Pública foi ajuizada pelo Ministério Público do Rio Grande do Sul, que teve concedida pela Juíza de Direito Gabriela Dantas Bobsin, da 1ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Porto Alegre, no dia 12/06,  a antecipação de tutela (liminar) para a imediata paralisação da obra de construção do empreendimento situado na Rua Dr. Barbosa Gonçalves, 316 e 358, Porto Alegre, denominado "Monjardim – Casas Suspensas".

A magistrada, ao conceder a liminar, considerou que, ainda que tenha ocorrido a aprovação e a emissão de alvará de construção, não há direito à continuação de empreendimento particular em desacordo com os limites estabelecidos pelo Plano Diretor de Porto Alegre. "Especialmente no que diz com as atividades, aproveitamento e volumetria, pois a altura e dimensões da edificação licenciada apresentam-se em desacordo com o Plano Diretor, além de não atender ao regramento para aprovação de Projeto Especial". E, ainda, destacou a necessidade de participação popular para as alterações na configuração urbanística do bairro.

Recurso

Inconformada, a construtora apelou da decisão ao TJRS. Entre outros argumentos, sustentou a regularidade da aprovação do projeto arquitetônico diante das flexibilizações previstas no Plano Diretor da cidade e a presunção de legalidade e veracidade do respectivo ato administrativo. Teceu considerações sobre os trabalhadores, famílias de adquirentes das unidades imobiliárias e fornecedores de serviços e materiais afetados pela paralisação das obras. E apontou para a existência de perigo de dano inverso, ressaltando que a paralisação das obras no estágio em que se encontram implica alto risco à infraestrutura e à estabilidade dos imóveis vizinhos diante da possibilidade de deslizamento de terras.

Decisão

Nesta tarde, ao analisar o recurso da empresa, o Desembargador Eduardo Uhlein considerou que o entendimento de 1º grau deve ser mantido. Destacou que a Lei do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental (PDDUA) de Porto Alegre autoriza a flexibilização de condicionantes urbanísticos legais, mas para tanto prevê uma disciplina legal própria e rígida, através dos chamados Projetos Especiais de Impacto Urbano, e para a aprovação de tais Projetos a lei estabelece a necessidade de fixação de condições e compromissos específicos,  o que,  no caso, não ocorreu.

"A flexibilização dos condicionantes urbanísticos, que permitiu a aprovação e licenciamento do projeto em edificação, como se vê dos documentos trazidos pela ABF em sua manifestação preliminar aparentemente decorreu de uma mera adaptação terminológica da atividade pretendida licenciar, em que o empreendimento residencial com serviços, ou "Residence Service", foi, durante o processo de licenciamento, classificado como de finalidade "Meios de Hospedagem", o que permitiu o seu enquadramento como "Projeto Especial de Impacto Urbano", com consequente viabilidade da flexibilização de altura e volumetria da edificação", considerou o magistrado.

"Ocorre que 'meios de hospedagem', aparentemente, é a classificação dada a hotéis, motéis, apart-hotéis, etc, com natureza não-residencial. Um condomínio de apartamentos residenciais, ainda que com a agregação de serviços "pay per use", com equipamentos coletivos e de uso compartilhado, diferencial cada vez mais presente em lançamentos imobiliários da atualidade, não se caracteriza como hotel ou apart-hotel, e nenhum aprofundamento a tal respeito é possível ler durante os vários despachos lançados no processo de aprovação do empreendimento, o que seria indispensável", explicou.

De acordo com o magistrado, a categoria "Residence Service" não consta da Lei do PDDUA, "o que ainda mais exigia do gestor público a adoção de cautelas e fundamentação específica, sob pena de possibilitar uma enorme oportunidade para a vulneração da lei com a simples agregação, aos projetos residenciais sob análise, de utilidades condominiais para desnaturar o empreendimento e obter flexibilizações totalmente contrárias à Lei e ao interesse da coletividade".

Citou o material publicitário do empreendimento, em que se lê slogans do tipo: "um novo conceito de morar", "é para quem quer viver em um apartamento ao mesmo tempo que tem a sensação de estar em uma casa", apontando que se está diante de um condomínio residencial típico.

"O que, então, torna inteiramente irregular o licenciamento da edificação, porque então não haveria autorização legal para qualquer flexibilização, como a ampliação da altura do prédio (máximo de 9 metros), nem para o desrespeito à quota ideal mínima de 75 m², e, tampouco para o aumentado número de unidades do empreendimento", ressaltou.

Quanto aos supostos riscos à vizinhança com a paralisação da obra,  o Desembargador Uhlein considerou que a afirmação baseia-se em vistoria municipal realizada em dezembro de 2023, não havendo qualquer laudo ou comprovação recente, de modo que o argumento não assume plausibilidade.

Agravo de Instrumento nº 5156832-29.2024.8.21.7000/RS