É possível aplicar regime especial de tributação para os loteamentos abertos?
BDI - Boletim do Direito Imobiliário
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BDI nº 17 - ano: 2024 - (Perguntas & Respostas)
Pergunta: Gostaria de saber acerca da possibilidade de fazer o Regime Especial de Tributação – RET para os loteamentos abertos: se realmente é possível; se sim, quais os benefícios, os impedimentos, as regras, instruções e/ou requisitos que devem ser seguidos e demais particularidades e assuntos que devo ter mais atenção?BDI Responde: A Receita Federal regulamentou a aplicação do regime especial de tributação – RET, para os loteamentos em geral, mas diz que se aplica a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento que esteja vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas.
O RET foi instituído pela Lei n° 10.931/2004, garantindo ao empreendedor diversos benefícios fiscais. Destaca-se o pagamento de tributos em alíquota unificada de 4% da receita mensal recebida. O valor corresponde ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins.
A Instrução Normativa - (IN 2.179/2024), dispõe sobre os regimes especiais de tributação e pagamento unificado de tributos aplicáveis às incorporações imobiliárias e às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito dos Programas Minha Casa, Minha Vida - PMCMV e Casa Verde e Amarela.
Conforme o art. 4º desta Instrução (IN 2.179/2024), poderá se beneficiar do RET, a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento esteja vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
Diz o art. 4º da Instrução Normativa n° 2.179/2024: “Art. 4º Para fins de aplicação do RET-Incorporação, a partir de 28 de junho de 2022, o parcelamento do solo mediante loteamento caracteriza a incorporação imobiliária, desde que (Solução de Consulta Cosit nº 24, de 20 de janeiro de 2023):
I – sejam atendidos os demais requisitos desta Instrução Normativa; e
II – a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento esteja vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
Parágrafo único. Não se enquadram na hipótese prevista no caput os parcelamentos anteriores a 28 de junho de 2022, mesmo que contratualmente vinculados à opção de construção de unidades habitacionais, segundo projetos previamente aprovados pelo órgão competente”.
Diz a aplicação da Solução de Consulta COSIT nº 24/2023, embora anterior à - (IN 2.179/2024): “Incorporação Imobiliária. Regime Especial de Tributação. Par.............